コロナとメンテナンス

結構久しぶりの投稿になります。

今回の新型コロナは様々な影響を及ぼしている。

マンション管理にもハード面・ソフト面の両面で影響を与えています。

特にマンション管理の法定点検や定期点検を実行する2次3次下請業者は大変な状況に追い込まれて廃業する会社も出て来ています。以下にその一例を紹介します。

★消防点検（入室あり）

　管理会社→1下請→〇下請→実行会社と指示が下ってくる。（最悪4次下請もある）

　延期・中止・実施検討中と実施が出来ないケースが山積、実施する場合もマスク+

　触れた箇所のアルコール消毒実施。（消防点検は触れる場所が少ない）

★雑排水管洗浄（入室あり）

　消防同様の受注形態で実施される。

　同様に延期・中止・実施検討中と同様のケースが発生。

　この作業は台所・洗面所・風呂・洗濯パンの排水トラップから主に高圧洗浄ホース

　で排水管内を洗浄する。各トラップに触れないと作業が出来ない。

　（消防点検に比べると触れる箇所は多い）

※実施業者は自社社員や再下請、アルバイト・一人親方を使い実施するケースが多く、社員給与や再下請、アルバイト・一人親方を延期・中止・実施検討中の売り上げ減の状況でキープして置かないと緊急事態解除後の定期予定（月次）に負荷される延期分等を履行することが不可能となる。資金的体力のある業者は少なく社員や再下請、アルバイト・一人親方が離れて行くケースが多い。

私が知っている2社も廃業を決めた。ストックの物件の引継ぎを求められたが・・・無理な話である。このような状況下で管理会社や1次下請は他業者を模索するが、コロナ情勢を利用してコストダウンしてくる。悪循環の始まりでもある。

当然に履行する場合のマスク+アルコールは実施業者負担となり原価圧縮や原価割れが生じているもの事実である。

★特別給付金の政府スキームではないが・・・業界にも同様に中間マージンのみを取り形骸化している1次2次下請が存在する。以前から管理組合や管理会社にメンテナンスを発注する時、極力実行会社へは中止コストダウンをするべきと話してきたが・・・殆ど受け入れてくれなかった。今回のコロナは人類に様々な面で一足止めて足元を見よ！と警告しているように思えるマンション管理士は私一人であろうか？

又、管理組合には国交省が勧める「自主管理」を検討して頂き「基幹事務」は管理会社、その他はマンション管理士や実務経験者のコンサルを5～8万/月で採用し管理会社35～45％、1次2次下請20～30％の利益を除外すれば法定点検・定期点検・メンテナンス・小修繕のコストダウンができ管理費や修繕積立金の真の有効利用になるのではないだろうか？

マンション：管理委託費

又久しぶりの投稿になります。

マンション管理に関わり約25年、大手デベロッパー系・中堅独立系・中小の管理会社と管理会社下請け業者のブローカー的一次下請・二次下請・三次下請、そしてマンション管理士として東京都や各区の行政と連携しマンション管理に関与して来ました。

言えば「ピン：キリ」を経験しハード面・ソフト面から私的に検証して来ました。

この世界はマンションを購入した区分所有者の団体を顧客に持ち営利行為を行う「素人：プロ」の面白い世界です。

デベロッパーの営業マンのリップサービスに乗せられ購入した個々が集まった奇妙な団体でもあります。一定期間は売買契約上の個別契約的なアフターサービスの保護（？）下にありますが、その期間を過ぎると「管理委託契約」下で団体として個別財産と集団的財産の保護をしていかなければなりません。マンション管理適正化法や区分所有法に縛られて・・・又民放・建築基準法・消防法・水道法・景観法・バリアフリー法・建替円滑化法・・・様々な「法」の制限下で維持管理・建替え等を検討・調整し履行していく、内情を知れば本当に複雑な「しがらみ」の中に置かれた団体組織（管理組合）です。

この団体の単純な法定点検やメンテナンスを行う過程を今回少し簡単に解剖して見ましょう。例えば「排水管洗浄工事」の受発注の流れは？？？

管理組合⇒管理会社⇒一次下請会社⇒二次下請会社が普通。

管理会社単価：3500円/戸

一次下請会社：2800円/戸（ブローカー的存在）

二次下請会社：2500～2400円/戸

＊実は本当に現場に来ている業者は三次下請会社が多い。

三次下請会社：2200～2100円/戸

これが現状であり、消防設備点検や他の点検等もこのような仕組みで履行されている。

下請法や建築基準法で言われる「適正価格」とは一体何なのか？疑問を提唱し早10数年、未だに改善されないままである。

管理会社はデスク上の管理のみ、一次下請も同様、二次下請・三次下請がスケジューリングし、お知らせの配布・掲示を行うが現地管理員との調整も業者が行い管理会社のフロント担当や集中管理センターへ報告。又、報告書作成も管理会社のフォーマットを使い、管理会社の提出部数を作成し提出させられる。管理会社は下請法の支払い期限を盾に実施後の報告書・請求書の提出をタイムリーに要請する。スケジューリング⇒お知らせ作成⇒配布・掲示⇒予定変更受付⇒実施⇒報告書・請求書提出と末端業者実施業者には減額・減額に加えて様々な負荷業務が押し付けられている。

管理会社・一次下請業者が取るフィーは何の為に管理組合は支払っているのでしょうか？そもそも管理会社は基幹事務にしかメリットが無く、その他のハード面の履行に関してはH4.5年頃は技術・単価面の集約・調整・一般化に寄与していたが、現状では各専門業者のレベルは向上し情報共有もされているので、管理会社の方が業者に追従している状況で単純な力関係でマンション維持修繕部門に君臨し不用な管理費の出資を促しているように感じる。現場に常に背広で来る一次下請業者、リップサービスは得意だが祇実的見解を求めると口ごもるし、関連資格も有していない。

今後、「人の老い・建物の老い」が急激に進む中、管理組合の皆さま方に資産保全を行うには本当に管理会社でいいの？って聞きたいし「PM会社」に一度検討してもらうような新たな方法を模索して頂きたい。

又、PM会社も「管理業務主任者」やマンション管理、管理費・修繕積立金を検討し、非常に難しい話だが「修繕積立金供託機構」を検討する等して「高経年マンション」「スラム化」の対策等に一歩足を踏み入れて大々的なマンション管理に変化をもたらし、今後懸念される区分所有法の限界を早急に洗い出して、形式定期な「マンション管理士」の質的向上改善をさせるか「廃止」する勢いで検討して頂きたいものである。

マンネリ化した「マンション管理」が費用対効果が常時検討され緊張化し、高齢化し高齢者の年金等で管理に支出される管理費・修繕積立金が有意義且つ適格に活用される事を望みます。

マンション管理経験のつぶやき

久し振りの投稿です。

今回はマンション内で発生する設備漏水・外壁漏水の保険対応について少し呟きます。

保険対応には当然として加害・被害・損害賠償が必要条文条件として存在します。

大概のマンションは管理会社が保険代行業務を行っているのが普通になっています。

例として専有部からの設備漏水について呟きます。

　①漏水発生

　②自損（当該住戸での漏水発生・当該住戸のみの被害）

　③被害住戸（通常直下階）

　④漏水調査（調査費は保険対象　開口調査は確認が必要）

　⑤加害住戸の漏水原因復旧（当該住戸個人負担）

　⑥被害住戸被害状況確認・見積作成

　⑦保険査定（50万超の場合は鑑定するのが普通）

　⑧保険金額決定・漏水被害住戸復旧工事着手

以上が大まかなフロー。

ここで見積作成は業者名で管理組合名で作成され保険業者が管理会社経由で受け取り査定する。管理組合が減額したりしている組合を管理している管理会社があるが不自然である。金額決定後、業者は保険金の決定を受けて復旧作業に着手する。

決定金金額は当然として業者が得るのだが・・・・「斡旋手数料」なるものが介在する。この斡旋手数料とは？これは管理会社が保険対応業者を管理組合及び保険会社に斡旋する手数料で通常10％が設定される。管理会社が保険対応した業者から受け取る金額である。保険代行業務+斡旋手数料が管理会社の収益となる。これが違法かどうか？が問われるが現行保険対応業務の流れでは問題ないと解釈されている。

業種・業法上の仕組みが生み出す産物だろうが・・・保険料を支払っている管理組にはする由もない水面下の事であろうが・・・知った上での透明性を一考することも必要であろう。

保険案件以外にも法定点検・メンテナンス等の管理会社が自社員で不可能な業務が一時下請け・二次下請け場合によっては三次・・・と営業系の会社がフィーのみを抜いて履行されている管理業務についても疑問がある。特にエレベーター・機械式駐車場のように管理会社内に有資格者も無く技術判断も出来ない委託業務を事務的に処理報告のみを行っている事にも疑問感じて約25年が経過している。

マンション管理の見直し時期は到来するのであろうか？国交省は以前からマンション管理の理想的な形は「自主管理」と提唱し続けている。

■

久しぶりの投稿になります。

先日、豊島区主催の「マンション管理セミナー」で講師を担当しました。

「理事って何するの？」「管理組合運営あれこれ」「管理会社活用法」について80分（質疑10分）講演しました。時間的に厳しい中でしたが、基本的に重要なことが見落とされているような質問が多かったように思います。

　・理事会の委任状は？

　・理事会の代理出席は？

　・理事会で決めることは？

　・委任状・議決権行使書の適正判断は？（特に白紙委任状の扱い）

　・管理委託契約書の契約内容の未掌握

　・管理会社は何をしなければならないの？

　・総会出席予定の方が総会前日に「亡くなった」場合の議決権の扱いは？

　・etc・・・・

＊約70名超の方が参加されて講演終了後の質疑の多さと具体性が豊島区のマンション管理に関する取り組みの「高さ」及び関係区民の関心度の「高さ」にビックリ致しました。昨年5月～今年3月迄東京都の実施する5年毎の「マンション管理状況調査ＰＴ」に参加し管理不全状態に関する実態調査で「人の老い・建物の老い」に関する一種の不安感を抱きました。今、区分所有者の方々は今後5～10年以内に来るであろうマンショ管理の限界点を十分に考え、管理会社とのかかわりや自主管理の運営について真剣に取り組む必要があると思います。

豊島区では初めての講演でしたが、皆さんの真剣さ及び豊島区が取り組んでいる「2時間4回迄無償」で専門家派遣を実施していることも管理士として大変うれしく感じた次第です。高齢化にともない1人暮らしの方々も増えつつあり、加えてコミュニティー不足で孤立し管理組合運営が困難な管理組合も散見され始めています。

今一度、御自分のマンションの管理に関して少し考えてみてはいかがでしょうか？

■

久しぶりに投稿しています。

某管理会社の内情を垣間見る機会に出会いました。

適正化法宜しく全く適応していませんでしたし、管理業界の吹き溜まり感が一見して判る状態でした。コンサル会社が1年に渡り介入しているのですが、実務内容には手を触れず、法・コンプラが先行して病床を深く悪くする方向にベクトルが働いているようです。実務に当たる社員の負担は他社の倍以上でしょうが、その成果たるや1/2にも満たないでしょう。

管理する側の満足度が優先されて「顧客満足度」が二の次にされている。顧客が小さなクレームを入れると社内で倍増されてとんでもない問題となる。未熟さと無知なる故の産物であろう。当にこの情報化社会の中に「井の中の蛙」が存在しているのである。

他を知ろうとせず、時代遅れとなり、悪代官ごとき社法がまかり通っている。過去の産物みたいな会社もあるもんだと少しびっくりしました。このような会社は当にコンサルティングの餌食になるのも当然と言えるであろう。

業務改革・業務改善とは如何にして実現しゆくものであろうか？以前管理会社は「5社会」とを作り御互いに情報交換会を設けて向上を図っていた時代もあったが・・・。

益々中小と大手の格差が歴然と管理業界の示されゆくことであろう。

■

久しぶりに投稿します。

管理会社及び管理会社をコンサルする会社を垣間見ました。

ビックリしたのはタイムスリップしたのか？って思うくらいの会社が実在していたのです。これはコンサル会社からすればドル箱会社です。

マンション管理新聞でのランキング150社位の会社には有り得ない状態と思います。何の為に「マンション管理適正化法」があるの？って言いたいし・・・技術面は殆ど一般化されて標準化されているのに全くそれが無視されているし、それが当然とばかりに日常業務が履行される。標準化された巡回点検マニュアル・貯水槽清掃マニュアル・雑排水管洗浄マニュアル・給排水設備点検マニュアル・建築設備点検マニュアル・消防点検マニュアル・・・全て無視されて、管理業界無経験者が「巡回点検」と称して1~2回/月で点検サービスを提供する。同業他社に比べれば破格の値段で点検できる。しかし、一般的な有資格者や業界経験者による点検ではない為、突発的な緊急断水等の事後保全的対応が頻発する。だが、これが当然とばかりに継続されて未熟な素人管理と対応が続く。フロントのレベルが極端に低いが、管理会社の花形である発言・権限は実在する。

こんな吹き溜まり管理会社に経験者や有資格者が入社し変化をもたらそうとしても負荷が大きく自滅し去る者が後を絶たない。負のスパイラルが継続されて「管理不全マンション」が都内に増えてゆく。管理会社の差別化が大きくなり、高経年マンションに管理「不全」のレッテルが横行する時代が来ているのであろうか？

マンション管理士として東京都マンション管理実態調査ＰＴに参加しながら・・管理組合と管理会社、管理会社と業者、管理会社とコンサルティング会社の関係に極端なグレーを感じた。行政が「管理会社」に対して指導監督が見直される時が今と感じ、将来「区分所有法」に限界が発生して管理業界の限界点が日の目に晒されてみながビックリした時、マンション管理は崩壊しているような気がする。そもそも「空間の権利」を有する法であるからだ！

大手管理会社管理状況の一端

東京都内の某区の依頼により管理組合の「無料相談会」に専門家：マンション管理士として派遣され相談に乗っています。

ここ2～3ヶ月業界大手が管理する物件の相談が続いています。

　例　・築5年で管理会社変更

　　　・築10以上経って町内会費徴収に関する疑問

　　　・長期修繕計画の精度

　　　・管理委託費の減額

＊参加して気が付くとこ、管理会社担当フロントの「認識レベル」の低さである。

管理組合の要求に対して個人レベルで回答し、会社内でのエスカレーションを一切考　　　　　　　　　えないししようとしない。15年位前に販社と協力し「クレーム」の集約・検証を行い「建築マニュアル」「設備マニュアル」を作成、他社に負けない「ブランド構築」へ全力を注ぎ全社の情報を結集して建設し販売する。自負して事業を推進して来た結果だが、今フロントの力量はその功績を一気に損なうようなレベルでしかないのが実情。

何故、エスカレーションして社内の技術力・経験・協力業者力等を結集してベストなもうこれ以上できません的な対応をしないのか？顧客を向いていないのは明確で「上司に、上司が・・」との言動が目立つ。まるで管理物件を会社の所有物と勘違いしている感がする。管理に関するハード面は殆ど極め尽くされて金銭面で「できる・できない」の可否のみ、残るはソフト面の「誠意・意欲・履行意識」だけである。今後、「人の老い・建物の老い」による影響で「区分所有法」が軌道修正を余儀なくされる時代が到来する可能性は高い。現状のような管理意識で大丈夫であろうか？嘆くのは自分一人だろうか・・・。