マンション管理経験のつぶやき

久し振りの投稿です。

今回はマンション内で発生する設備漏水・外壁漏水の保険対応について少し呟きます。

保険対応には当然として加害・被害・損害賠償が必要条文条件として存在します。

大概のマンションは管理会社が保険代行業務を行っているのが普通になっています。

例として専有部からの設備漏水について呟きます。

　①漏水発生

　②自損（当該住戸での漏水発生・当該住戸のみの被害）

　③被害住戸（通常直下階）

　④漏水調査（調査費は保険対象　開口調査は確認が必要）

　⑤加害住戸の漏水原因復旧（当該住戸個人負担）

　⑥被害住戸被害状況確認・見積作成

　⑦保険査定（50万超の場合は鑑定するのが普通）

　⑧保険金額決定・漏水被害住戸復旧工事着手

以上が大まかなフロー。

ここで見積作成は業者名で管理組合名で作成され保険業者が管理会社経由で受け取り査定する。管理組合が減額したりしている組合を管理している管理会社があるが不自然である。金額決定後、業者は保険金の決定を受けて復旧作業に着手する。

決定金金額は当然として業者が得るのだが・・・・「斡旋手数料」なるものが介在する。この斡旋手数料とは？これは管理会社が保険対応業者を管理組合及び保険会社に斡旋する手数料で通常10％が設定される。管理会社が保険対応した業者から受け取る金額である。保険代行業務+斡旋手数料が管理会社の収益となる。これが違法かどうか？が問われるが現行保険対応業務の流れでは問題ないと解釈されている。

業種・業法上の仕組みが生み出す産物だろうが・・・保険料を支払っている管理組にはする由もない水面下の事であろうが・・・知った上での透明性を一考することも必要であろう。

保険案件以外にも法定点検・メンテナンス等の管理会社が自社員で不可能な業務が一時下請け・二次下請け場合によっては三次・・・と営業系の会社がフィーのみを抜いて履行されている管理業務についても疑問がある。特にエレベーター・機械式駐車場のように管理会社内に有資格者も無く技術判断も出来ない委託業務を事務的に処理報告のみを行っている事にも疑問感じて約25年が経過している。

マンション管理の見直し時期は到来するのであろうか？国交省は以前からマンション管理の理想的な形は「自主管理」と提唱し続けている。