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本当に久しぶりの投稿になります。
多忙でかまけてしまいました。
「管理不全マンション」調査で知ったこと、自主管理物件で管理組合運営・理事会等が機能していなかったが、5年前に一人の御婦人が立ち上がり理事長となってから独学でマンション管理を学び奮闘していた。今回の調査対象物件リストに記載されており、外見上完全に「管理不全」と思われる様相を呈していた。4階建て26戸、空き家が4件程外から確認できる。屋上には草が生い茂り、ELV・エントランスは無くいきなり階段が3ヵ所ある。理事長さんは仕事が忙しく9月に一度ヒアリングを予定していたが都合で流れ流れになり11月末の調査締め切り後の12月にヒアリング日時が決定。
御会いしてビックリ、ペットに関する規約を改訂していた。又、昨年給水設備の改修工事を実施。適正化法には今一適合しないが、理事会・総会を開催して滞納物件の競売もしている。議事録等は存在しないが、一応記録が存在する。長期修繕計画もないが修繕積立金を積み上げて大規模修繕工事を計画している。空室に関する関心も高く、又総会出席（委任・議決権行使書らしきものを含む）90％を超え、皆で不動産会社や知人に協力し1～3か月で埋まるそうです。
管理不全から脱出しつつあるが、管理不全に陥いっている状況。建物の老い・人の老いが一番影響する「管理不全」。行政やマンション管理士の力や取り組みが重要になっている現状です。一定のマンション適正化法・・・管理会社・管理業務主任者・マンション管理士等に関する決め事となっているが、自主管理物件に関する「区分所有法」の整備が急がれることだろう。一定基準の管理が実施されている管理組合の「修繕積立金」の公的「供託機構」を10年前から提唱しているが、誰一人として聞いてくれない。管理会社がコントロールできる大規模修繕、そしてその積立金。ここをしっかりと公的に管理して行くと管理会社・大規模修繕工事関係会社等の健全なる整備につながると思う。
如何でしょうか？少し乱暴でしょうが一考の価値は有ると思います。
激動の2017年を大勝利で終え、「栄光」の2018年を全力スタートして参りましょう(^_-)-☆
我が城「マンション管理士 OfficeーWakita」
マンション管理の疑問に管理会社勤務23年間の経験を活かし誠実にスピーディに対応致します。
やっと事務所みたいに格好付けが出来ました。生活リズムを一新して活動的な攻めの波長へ切り替えです。朝4時～4時半に起床、ストレッチ体操・コーヒ片手にPC確認、5時半～朝風呂、6時～朝御飯、勤行を済ませ出勤。
今再び管理会社にフィールドを移しながらマンション管理士活動をスタートする。多忙で体が有難い悲鳴を上げているが・・・前に進むしかない。
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久しぶりにブログに向き合っています。
2年前に管理会社を退し、息子が知人と立ち上げたメンテナンス会社で頑張っていたのですが倒産し様々な流転を経て、今再び管理会社勤務に就きます。
野村・大京と経験して参りましたが、お客様目線の心はあっても体制許さないことを痛烈に感じさせられた23年間でした。顧客と会社、顧客・会社・販社・ゼネコンとの間でもがき苦しんだ日々。3.11の夜、部下には翌日の現場確認を指示し掲示物作成を命じ、翌日訪問物件の割り振りや、被害状況掌握POINTを説明し「とにかく来たことを明確に知るんだ！他社と違うことをしてアピールするんだ！」と激を飛ばし、総務に日中の早い時間に買い出しをさせて「酒盛り」をしながらネットであの悲惨な地獄絵をつまみにしていたDAの幹部（S・Y・H・・・）。1.17の時は野村にいた。野村の動きは速かったし、社員の安全確保を先ず行い、自助・共助・公助をしっかりと踏まえて対応していた。管理会社を退職するきっかけがDAにMAされて、以前の仲間や部下が尻尾を振って権力になびき孤立したことと、顧客や社員を大事にしない内向的体育会系の社内体制にうんざりしたからで有る。
常務直結のお抱えで5部署の課長職を同時にこなしていたこともあり、MAされて直ぐに「君はいつ辞めるんだ？」これがDAにH部長との始めての会話であった。三流が社内システム統制とインフラ構築を他社に先駆けて行い、管理戸数トップだけを常に狙っている。そして世間が一流と呼ぶようになっている「三流」がDAである。
こんな自分が「マンション管理士」として活動を始めて管理会社を敵対視していたが、今再び管理会社に勤務する道を選んだ！
何故だ・・・・、管理会社以上にマンション管理士の行く末に疑問を抱いたからである。ペーパードライバーがトップスピードで高速を突っ走っている、これが現状のマンション管理士の状況に思える。このままでは自分の知識や現場情報は偏ってしまい、時代遅れになってしまう。こんな焦りが身をよぎったのである。
現在56歳、管理士活動に専念し生活する状況では到底ないし、生きた管理の指導・助言をするには管理会社の情報には勝てないであろう。65歳まで現役を続けて年金生活に入り豊かな実務経験の下で管理士として活動することが「名医」となる王道であろう！
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ウイークDayですが、時間にゆとりがあるので少しだけ・・・。
この度、11/3に引っ越します。
新居にはPCデスク・チェアー・ラックを新規購入しマンション管理士活動に拍車をかけて参ります。やはり周辺環境が変化するとビッシット体も心も締まると思います。
H16年にマンション管理士登録をして徐々に活動をして来ました。当初は試験に合格したマンション管理未経験の方が多く、いきなり「〇〇先生」と呼ばれて勢いでコンサルを受けて得意がっていた管理士をヒヤヒヤした思いで見ておりました。業務独占でなく名称独占の資格で「生業」として行けるのか？が当初からの課題で今も変わりません。管理士会では様々な研修を行い「ADR」等の「マンション紛争センター」開設を目指し管理士としての業務を生み出そうと努力しています。
以前より管理士活動にドップリと浸かり始めて約2年、区の無料相談会・管理士研修会・NPO各団体の研修会・管理委託見直し・耐震診断業者選定コンサル・適正化診断・東京都管理不全マンション調査・トラブル調整・・・etc関与して来ましたが、今一つシックリ来ない。何故か・・・。本来国交省が目指し理想としているマンション管理は「自主管理」だが・・・。そもそもマンション建設計画は購入者の視点で建設される訳ではないことがマンション管理の大きな障害で有るように思えてくる。土地を売りたい人（何かの都合でお金が必要な人）、土地媒介をして値段を引き上げて暴利を抜き取り短期で売り抜き、デベロッパーが広告費や建設費様々な費用を根底に利益を乗せて販売する。購入者は目に見えない販売テクニックに巧妙に乗せられ、買い時は今・・的なセールストークに乗せられて数十年のローンを組んでマンション建設関係者の利益を支えている。こんな一般的な購入者側ではなく、建設関係者に有利な建物に関する管理を指導、助言するマンション管理士。表面のみのコンサルではマンションと言う体内深くに救った「癌」を治療することは到底不可能であろう。
マンション管理士資格が出来て10年が過ぎました。管理会社OBの参加にマンション管理士の明るい未来があると信じています。2025東京不動産崩壊、2030年頃には「区分所有法」ですら時代遅れになってくる様相を呈して来つつあります。
3.11の影響を受けた関東のマンションの不思議
増圧ポンプの謎
3.11以降、関東でも電力供給の制限が実施され生活上ご不便を強いられた方々は多数入らっしゃると思います。
火力発電が急遽再利用されたり・・・。原発の影響を実体験した方々も居られると思います。原発肯定派ではありませんが、以下のようなことがありました。
千葉県の某マンション、帰宅してシャワーを浴びながら定期定に行っている「白髪染め」を行っていた。季節は秋から冬に入っていた。鼻歌を歌いながら面倒な染色剤を髪の毛に塗布し、一定時間経過して洗い流そうとした。その時、事件は起きたのだ。シャワーが出ない、お湯も水も・・・。何だ！怒りと共に原因を探したが見つからず、管理会社の緊急センターに電話。通常対応で処理され・・原因不明。頭髪は最悪の状態・・賠償等の話を管理会社・販社にするも・・・原因不明では対応できませんとの回答。
原因はマンション全戸に給水する「増圧ポンプ」の停止である。管理会社の技術部門や販社関係の施工会社が対応するが・・半年間も進展なし。
管理組合からも販社を通じて管理会社に圧力が掛かる。管理会社は大手（DA）で管理職は社内的立場を考慮し保身に入り、販社や施工会社的見地に立ち判断を誤る。
その間、12～2月の夜21：00頃に決まって2～3回全戸断水が発生する。だが・・この間、管理会社・販社・施工会社の誰一人として現場に確認に行ったものは皆無である。
販社建築部のK部長が取った行動は「管理会社何やってんだ・・」水道局を巻き込み本管水圧測定を場違いな管理会社にやらせて・・管理がなってないんだよ。
高圧的な態度で管理会社に接するデベロッパーJOIのK部長。問題が大きくなり、小生へやっと相談が来た。防寒着をきて21：00前後30分を目途に待機。寒風が吹き抜ける屋外増圧ポンプのカバーを外し、その時を只管待つ。21：05エラー信号発生、リセットボタンを押し続けてモニターを確認、メーカーの川本ポンプに緊急連絡。原因が判明する。
原因究明の為に、会社を超えて船橋在住の以前勤務していた大手N管理会社の技術部長に連絡しメーカー待機を行っていた結果の成果である。
「電圧不平衡率」世界標準規格で出来た高性能ポンプは電圧不平衡率が3％を超えと基盤保護やシステム保護目的で受電を遮断する機能が搭載されている。
結果を販社・施工会社の意見を無視して「東電」へ報告、理事会に出てきて説明した東電・・・他には御内密に。1か月に渡り測定器をマンション周辺に設置し現象を確認。冬場であったこと、仕事帰りの方々帰宅し一斉に暖房を使用し電圧の均衡が一瞬崩れたことが判明。その影響で高性能電気機器が保護目的で受電を遮断した結果であった。
その後、東電は年度事業計画で送電ルートの分配整備を行い当該マンションへの負荷をなくする事業を実施したが、費用は電気料金に反映された。
販社・施工会社・管理会社の上層部は・・・余計なことしやがって「騒ぎ過ぎだと」。電力供給の安定化の下に世界に誇る製品を提供する日本、あの時以降・・こんなことも実際に起きていました。
又、余談ですが・・3.11当日の夜、日中に社員に待機を命じ翌日から現場確認をして、現地に来た証の掲示を用意させ宣伝効果を狙い、時間いっぱい仕事を強制し買い出しにも行けず少ない食料を分け合って食べ、デスクで仮眠をとっている社員を捨て置き、新宿御苑ビル3階で昼間いち早く総務社員に買い出しをさせて置いた酒・食料を口に入れながらあの惨事をPCで見ていたH・Y・S・・・・これが大手管理会社なのか？違うでしょう！外面は仏の姿を取りながら内面は夜叉の如き能脱命者がコーポレートガバナンス等を宣い社員をリードし行く・・・2025年東京不動産大暴落の一端を担う愚かな状況か！
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マンション管理士会で御会いしました。
民泊推進ですが・・・小生は民泊よりも「管理不全マンション」対策に注目して欲しい派です。2025年東京不動産大暴落と言う本も出るような状況下で2020年と言う目前・目先だけを考えて「民泊」は一応ありかも知れません。でもよく考えると2020年にオリンピックは終わる・・・ここを見据えないと現実は厳しい。民泊もステイの場の提供確保だけを前面に対策を出しても時世の早すぎる変化に追従は仕切れないであろう。
建物の老い、人の老いの両面を抱えてマンションと言う50年を経過した経験不足な重荷にどう向かい合っていくのか？現行区分所有法も憲法同様ではとてもないが、時代の球速な変化やスピードに遅れつつある。憲法と同様に考えるには余りにも浅はかであるが、敢えて記載した。多摩ニュータウン・・・千葉ニュータウン・・・戻ってくる子供達はいない。同様に、それ以上に民泊に夢や勢いや継続性は有るだろうか？
やるべきことは「マンション適正化法」に適合しているマンションを行政的なコントロールの下に「修繕積立金供託機構」等を作り「建物の老い」だけでも対応しながら、「人の老い」に関する「マンション居住＝管理費+積立金」を維持できる状況を確立し、継承者の途切れる居室にどう対応すべきか等に力を注ぐべきと考える。
管理会社の内情もクリーンに整備し、管理組合が業者直発注の裏で10％と手数料を賭す仕組みを制限するとか、管理委託契約金額やメンテナンス金額の標準化を実施する時に到達していると考える。「民衆主義」に基づく企業競争が「人の老い」で標準化される非常に厳しい時代に入っていると思う。
今回の衆議院選挙で「政治」と「不動産業界」の「蜜月」に突破口を是非とも開けて頂きたいものである。公明よ「原点に返って庶民の公僕たれ！」
