hide-okierabu’s blog

管理会社勤務23年間の実務経験を活かしてマンション管理の真実を公開し社会善へ向けて日本の旧体質を打破して行きたい為に開設致しました。

3.11の影響を受けた関東のマンションの不思議

増圧ポンプの謎

3.11以降、関東でも電力供給の制限が実施され生活上ご不便を強いられた方々は多数入らっしゃると思います。

火力発電が急遽再利用されたり・・・。原発の影響を実体験した方々も居られると思います。原発肯定派ではありませんが、以下のようなことがありました。

千葉県の某マンション、帰宅してシャワーを浴びながら定期定に行っている「白髪染め」を行っていた。季節は秋から冬に入っていた。鼻歌を歌いながら面倒な染色剤を髪の毛に塗布し、一定時間経過して洗い流そうとした。その時、事件は起きたのだ。シャワーが出ない、お湯も水も・・・。何だ!怒りと共に原因を探したが見つからず、管理会社の緊急センターに電話。通常対応で処理され・・原因不明。頭髪は最悪の状態・・賠償等の話を管理会社・販社にするも・・・原因不明では対応できませんとの回答。

原因はマンション全戸に給水する「増圧ポンプ」の停止である。管理会社の技術部門や販社関係の施工会社が対応するが・・半年間も進展なし。

管理組合からも販社を通じて管理会社に圧力が掛かる。管理会社は大手(DA)で管理職は社内的立場を考慮し保身に入り、販社や施工会社的見地に立ち判断を誤る。

その間、12~2月の夜21:00頃に決まって2~3回全戸断水が発生する。だが・・この間、管理会社・販社・施工会社の誰一人として現場に確認に行ったものは皆無である。

販社建築部のK部長が取った行動は「管理会社何やってんだ・・」水道局を巻き込み本管水圧測定を場違いな管理会社にやらせて・・管理がなってないんだよ。

高圧的な態度で管理会社に接するデベロッパーJOIのK部長。問題が大きくなり、小生へやっと相談が来た。防寒着をきて21:00前後30分を目途に待機。寒風が吹き抜ける屋外増圧ポンプのカバーを外し、その時を只管待つ。21:05エラー信号発生、リセットボタンを押し続けてモニターを確認、メーカーの川本ポンプに緊急連絡。原因が判明する。

原因究明の為に、会社を超えて船橋在住の以前勤務していた大手N管理会社の技術部長に連絡しメーカー待機を行っていた結果の成果である。

「電圧不平衡率」世界標準規格で出来た高性能ポンプは電圧不平衡率が3%を超えと基盤保護やシステム保護目的で受電を遮断する機能が搭載されている。

結果を販社・施工会社の意見を無視して「東電」へ報告、理事会に出てきて説明した東電・・・他には御内密に。1か月に渡り測定器をマンション周辺に設置し現象を確認。冬場であったこと、仕事帰りの方々帰宅し一斉に暖房を使用し電圧の均衡が一瞬崩れたことが判明。その影響で高性能電気機器が保護目的で受電を遮断した結果であった。

その後、東電は年度事業計画で送電ルートの分配整備を行い当該マンションへの負荷をなくする事業を実施したが、費用は電気料金に反映された。

販社・施工会社・管理会社の上層部は・・・余計なことしやがって「騒ぎ過ぎだと」。電力供給の安定化の下に世界に誇る製品を提供する日本、あの時以降・・こんなことも実際に起きていました。

又、余談ですが・・3.11当日の夜、日中に社員に待機を命じ翌日から現場確認をして、現地に来た証の掲示を用意させ宣伝効果を狙い、時間いっぱい仕事を強制し買い出しにも行けず少ない食料を分け合って食べ、デスクで仮眠をとっている社員を捨て置き、新宿御苑ビル3階で昼間いち早く総務社員に買い出しをさせて置いた酒・食料を口に入れながらあの惨事をPCで見ていたH・Y・S・・・・これが大手管理会社なのか?違うでしょう!外面は仏の姿を取りながら内面は夜叉の如き能脱命者がコーポレートガバナンス等を宣い社員をリードし行く・・・2025年東京不動産大暴落の一端を担う愚かな状況か!

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マンション管理士会で御会いしました。

民泊推進ですが・・・小生は民泊よりも「管理不全マンション」対策に注目して欲しい派です。2025年東京不動産大暴落と言う本も出るような状況下で2020年と言う目前・目先だけを考えて「民泊」は一応ありかも知れません。でもよく考えると2020年にオリンピックは終わる・・・ここを見据えないと現実は厳しい。民泊もステイの場の提供確保だけを前面に対策を出しても時世の早すぎる変化に追従は仕切れないであろう。

建物の老い、人の老いの両面を抱えてマンションと言う50年を経過した経験不足な重荷にどう向かい合っていくのか?現行区分所有法も憲法同様ではとてもないが、時代の球速な変化やスピードに遅れつつある。憲法と同様に考えるには余りにも浅はかであるが、敢えて記載した。多摩ニュータウン・・・千葉ニュータウン・・・戻ってくる子供達はいない。同様に、それ以上に民泊に夢や勢いや継続性は有るだろうか?

やるべきことは「マンション適正化法」に適合しているマンションを行政的なコントロールの下に「修繕積立金供託機構」等を作り「建物の老い」だけでも対応しながら、「人の老い」に関する「マンション居住=管理費+積立金」を維持できる状況を確立し、継承者の途切れる居室にどう対応すべきか等に力を注ぐべきと考える。

管理会社の内情もクリーンに整備し、管理組合が業者直発注の裏で10%と手数料を賭す仕組みを制限するとか、管理委託契約金額やメンテナンス金額の標準化を実施する時に到達していると考える。「民衆主義」に基づく企業競争が「人の老い」で標準化される非常に厳しい時代に入っていると思う。

今回の衆議院選挙で「政治」と「不動産業界」の「蜜月」に突破口を是非とも開けて頂きたいものである。公明よ「原点に返って庶民の公僕たれ!」

折鶴蘭(⋈◍>◡<◍)。✧♡

幸せを運ぶ折鶴蘭。

小さな小さな花が一日限りで咲きます!

知り合いの方から株分けして頂き大切育てています。

幸せが来るまでと頑張って育てています。

 

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健気に静かにひっそりと花開き、誰が見ているかは全く関係なくその使命を全うして一日限り華開きます。

我が人生もこの折鶴蘭のように己が使命を全うしたいものである。人の心はいちにち8億回変化するとも言われている。自分が拘わる周りの人々の人数に8億を掛けるとなんと膨大な数字になるだろうか・・・。ここに意思の疎通の難しさが潜んでいるのかもしれない。仏法では永遠の生命を説いており、輪廻も解かれているが・・多くの人間生命として死後に人間生命として再びこの地球上に芽吹く者はごくわずかであることは世界人口を見ても歴然としている。宇宙は広大で有り、宇宙生命と個々人の生命は一体と説かれ死後宇宙生命に同化するとも言われている。宇宙生命にも十開界が説かれている。善も悪もあり、様々な生命状態が存在する。己が生命がどの生命に感応し溶け込み同化するのか・・・ここがポイントで有る。

森羅万象皆南無妙法蓮華経也と言われているように、御本尊様の中にも十界が説かれている。善の生命状態とは師弟誓願の題目を唱え切り、即善の生命として生まれてくることだとも言える。生有(生まれた瞬間)・本有(一生)・死有(死の瞬間)・中有(死後の世界)これを繰り返すと言われているが中有の宇宙生命にどの状態でどのような状態の世界に溶け込むかによって次の生命状態が決まってくる。地涌の菩薩も同様で前世に題目を唱え世界平和・人間革命を実現すべく「永遠の菩薩道」を歩み続ける仏として宇宙生命(御本尊)が再びこの稀有な地球に人間として奇跡的に送り出してくれたので有る。

さあ!今日も大宇宙のリズムに己が生命のギアを噛み合わせてスタートだ(^_-)-☆

折鶴蘭に負けない華を桜梅桃李で咲かし行こう!

 

民泊・管理実務

マンションの民泊に関して様々な討議がなされて一応の結論が示されたような気がします。管理士会や各行政でセミナーが活気を帯びて対応に追われているように思います。空室率は大きくなるばかりで・・・そんな中「オリンピック」を目指して集客的な「ホテル業」の延長線上にマンションを位置付けしようとする「住空間」に「ステイション」を法改正で区分所有法に逆行することを目指す感がして仕方がない。

各先生方は管理業経験がない方がほとんどである。既存管理会社の皆さんは「コミュニティ条項」と同じようにもっと声を大にして反論すべきである。

高経年マンションは物・人の老いの両面で課題を抱える中、2025年マンショ崩壊の危機を抱えている。そこに更なる試練で「民泊」がマンションに持ち込まれる・・・総会や理事会案内、各種点検の案内・・様々な基本的な発信をどうするか?又海外の方々と現行居住者との調整の最前線である管理員・フロント担当者の会話スキルは?AIを他者に先行して試行する大手管理会社もあるが、実態は空っぽでシステムに人間が置き去りにされているのが実情である。

法は予測して出来ているのでなく、人有りきでトラブルが目立つと対応策を行政の立場と信頼失墜を先ず恐れてその次に当事者に公平に裁きの場を用意する法を作るのです。

標準管理規約の穴は「私有財産の保護」を厳格に死守しながら区分所有法・規約を作成し、あくまでも「標準」を盾に「決定打」を出さない行政の隠れ蓑そのものである。いわゆる「ガス抜き」である。

「オリンピックが始まる」ではなく「オリンピックが終わった!」ここからが勝負である。マンション管理はマンション建設・販売の戦略上に描かれた「隠されたデベロッパー販売利益の延長戦」でしかない。35年ローンを組み、管理費・修繕積立金までも支払い不動産会社の利益確保に尽力する購入者には「呆れる」と今日は言って・・終わりにします。

管理会社の勘違い・甘え

単純に管理室の利用(入室)や集会室の使用に関して、管理員・管理管理会社の関係者は理事長や管理組合の承諾を得ずに自由に勝手に使用しています。

当然のことでしょう?業務上仕方がないからでしょう?って今までは思ってそのままでしょう。しかし、実は所有者は誰って考えた時、違和感を感じるはずです。居住者でさえ勝手に使用できず、マンションによっては使用料を支払い利用しています。

照明・エアコン・・・ただではありません。管理会社では時として系列会社のリフォームイベントや各種セールスに無償で使用しているケースがあり、管理組合側も当然のように思っています。

管理室への入退去も業者や外部関係者には厳密ですが、管理員・管理会社担当者のチェックはフリーです。管理会社だから・・・管理員だから・・・緊急業者だから・・・ってなってませんか?厳密に「管理室の使用細則」ってないですね!何故?大事な大事なマンションの警報や総会資料等がある考えようによっては心臓部が管理会社マターになっている。ここが闇に潜む「危険区域」である。

管理員・管理会社・緊急業者を厳しく監視せよ(^_-)-☆

作業服マンション管理士 真実を語る! これは???

久しぶりに・・・・。

そもそも「マンション」ってなに?なんの為に、なんの目的で作られた?

マンション=(大邸宅の意)多くは中高層の、集合住宅の俗な通称

1960年代頃から、不動産業者が高級感を装うために使い始め、その後すっかり定着してしまったと考えられているそうです。

俗な通称の建物に「区分所有法」がつくられ「規約」が制定され・・・何か変だよね?

マンションが出来て核家族化が進み、家族構成もバランスに左右され(間取りが分かっており、そこに住む人数で生活状況が見えてしまう)少子化が出来たような感もある。

集合体ですので共有する対象ができ、特に金銭面の管理が重要になっている。だが、こ金銭面を十分に熟知しているのが管理会社という現象が自然発生する。人が集まると様々な条件下で一応組織が出来上がり、権力や権限がうじ虫同然にわいてくる。万年理事長に実質出席率が低い委任状だらけの総会、管理会社担当者と管理組合の管理者(理事長等)によって殆どのお金が自由に当然のように総会で決定され実行される。当然に100%とは言わないがリベートの温床になりやすい。

当初のマンションの売りは何だったのだろう?精神面やハード面両方を満足させるように建て売ったのではないか・・・・。いや、不動産業者の営利の延長線上に長期に耐用する建物は邪魔で有り、又日本人の「禊(ミソギ)」が古い物を嫌い新しい物を好むように、建てては壊し、建てては壊しを繰り返している。海外では新築は少なく7~8割嫌いは中古の物件が流通している、日本は殆んどが新築である。国は建て替え、建て替えと災害時緊急輸送道路等の確保を絡めて「人命」第一で建て替えを進めるが・・・何かおかしいのでは?

「マンション」・・・・この言葉に疑問を持ち始めたマンション管理士です。

次回は詳細事例や具体的な意見が記載できればと思っております。今回は疑問の投げかけとだけにしておきます。

 

久しぶりの投稿です。

お盆休みですね。昨夜は都内の某マンションの理事長と面談しておりました。

立地条件の非常に良い築40年位のマンションです。オリンピックに向けて不動産や資産運用面での動きが活発になり始めており、マンション運営事情にも影響が出始めております。区分所有者を取りまとめて業者と結託してマンションの乗っ取りを企てる者も出始めています。

今日は「保険」の疑問を少々・・・。

給排水に起因する漏水が発生します。当然に加害住戸は御自分の負担で補修し、被害住戸は保険で被害復旧を行います。

給排水の漏水は殆んどが経年劣化が要因ですが・・保険を念頭から外した場合は修理範囲を広げて改修的に判断して更新・更生を進めます。

しかし、保険はその体質上「現状復旧」が基本路線にありますので、漏水箇所の一部分の修理を行うのがメインです。(老朽化しているのですから通常は他の部分も同様に漏水の可能性があります。)通常2~5万円以内で修理費を低く抑えて加害住戸の了解を取り易くし、被害住戸の金額高い被害復旧工事を早く行い売り上げを達成をすべく動いているのが実情です。

このような状況ですから、数年以内に同じ住戸で同じ給水給湯配管の場所が違うところから漏水が再発し・・・同じように保険が適用され同じことを繰り返しているのです。

又、被害住戸で金銭賠償をして格安業者に依頼して利益を得るオーナーもおります。

漏水調査費も開口に関して限度(現状回復のみや、点検口までしか認めない)がありますので原因特定に至らない場合もあります。又保険事故を取り扱う業者のレベルも統一されておらず無資格でマンション管理に疎い業者もおります。保険だから・・・との安心感を少し改め、保険業務に関与する業務を少し改善すべき面があるのではないでしょうか?