民泊・管理実務

マンションの民泊に関して様々な討議がなされて一応の結論が示されたような気がします。管理士会や各行政でセミナーが活気を帯びて対応に追われているように思います。空室率は大きくなるばかりで・・・そんな中「オリンピック」を目指して集客的な「ホテル業」の延長線上にマンションを位置付けしようとする「住空間」に「ステイション」を法改正で区分所有法に逆行することを目指す感がして仕方がない。

各先生方は管理業経験がない方がほとんどである。既存管理会社の皆さんは「コミュニティ条項」と同じようにもっと声を大にして反論すべきである。

高経年マンションは物・人の老いの両面で課題を抱える中、2025年マンショ崩壊の危機を抱えている。そこに更なる試練で「民泊」がマンションに持ち込まれる・・・総会や理事会案内、各種点検の案内・・様々な基本的な発信をどうするか？又海外の方々と現行居住者との調整の最前線である管理員・フロント担当者の会話スキルは？AIを他者に先行して試行する大手管理会社もあるが、実態は空っぽでシステムに人間が置き去りにされているのが実情である。

法は予測して出来ているのでなく、人有りきでトラブルが目立つと対応策を行政の立場と信頼失墜を先ず恐れてその次に当事者に公平に裁きの場を用意する法を作るのです。

標準管理規約の穴は「私有財産の保護」を厳格に死守しながら区分所有法・規約を作成し、あくまでも「標準」を盾に「決定打」を出さない行政の隠れ蓑そのものである。いわゆる「ガス抜き」である。

「オリンピックが始まる」ではなく「オリンピックが終わった！」ここからが勝負である。マンション管理はマンション建設・販売の戦略上に描かれた「隠されたデベロッパー販売利益の延長戦」でしかない。35年ローンを組み、管理費・修繕積立金までも支払い不動産会社の利益確保に尽力する購入者には「呆れる」と今日は言って・・終わりにします。

管理会社の勘違い・甘え

単純に管理室の利用（入室）や集会室の使用に関して、管理員・管理管理会社の関係者は理事長や管理組合の承諾を得ずに自由に勝手に使用しています。

当然のことでしょう？業務上仕方がないからでしょう？って今までは思ってそのままでしょう。しかし、実は所有者は誰って考えた時、違和感を感じるはずです。居住者でさえ勝手に使用できず、マンションによっては使用料を支払い利用しています。

照明・エアコン・・・ただではありません。管理会社では時として系列会社のリフォームイベントや各種セールスに無償で使用しているケースがあり、管理組合側も当然のように思っています。

管理室への入退去も業者や外部関係者には厳密ですが、管理員・管理会社担当者のチェックはフリーです。管理会社だから・・・管理員だから・・・緊急業者だから・・・ってなってませんか？厳密に「管理室の使用細則」ってないですね！何故？大事な大事なマンションの警報や総会資料等がある考えようによっては心臓部が管理会社マターになっている。ここが闇に潜む「危険区域」である。

管理員・管理会社・緊急業者を厳しく監視せよ(^_-)-☆

作業服マンション管理士 真実を語る！ これは？？？

久しぶりに・・・・。

そもそも「マンション」ってなに？なんの為に、なんの目的で作られた？

マンション＝（大邸宅の意）多くは中高層の、集合住宅の俗な通称

1960年代頃から、不動産業者が高級感を装うために使い始め、その後すっかり定着してしまったと考えられているそうです。

俗な通称の建物に「区分所有法」がつくられ「規約」が制定され・・・何か変だよね？

マンションが出来て核家族化が進み、家族構成もバランスに左右され（間取りが分かっており、そこに住む人数で生活状況が見えてしまう）少子化が出来たような感もある。

集合体ですので共有する対象ができ、特に金銭面の管理が重要になっている。だが、こ金銭面を十分に熟知しているのが管理会社という現象が自然発生する。人が集まると様々な条件下で一応組織が出来上がり、権力や権限がうじ虫同然にわいてくる。万年理事長に実質出席率が低い委任状だらけの総会、管理会社担当者と管理組合の管理者（理事長等）によって殆どのお金が自由に当然のように総会で決定され実行される。当然に100％とは言わないがリベートの温床になりやすい。

当初のマンションの売りは何だったのだろう？精神面やハード面両方を満足させるように建て売ったのではないか・・・・。いや、不動産業者の営利の延長線上に長期に耐用する建物は邪魔で有り、又日本人の「禊（ミソギ）」が古い物を嫌い新しい物を好むように、建てては壊し、建てては壊しを繰り返している。海外では新築は少なく7～8割嫌いは中古の物件が流通している、日本は殆んどが新築である。国は建て替え、建て替えと災害時緊急輸送道路等の確保を絡めて「人命」第一で建て替えを進めるが・・・何かおかしいのでは？

「マンション」・・・・この言葉に疑問を持ち始めたマンション管理士です。

次回は詳細事例や具体的な意見が記載できればと思っております。今回は疑問の投げかけとだけにしておきます。

■

久しぶりの投稿です。

お盆休みですね。昨夜は都内の某マンションの理事長と面談しておりました。

立地条件の非常に良い築40年位のマンションです。オリンピックに向けて不動産や資産運用面での動きが活発になり始めており、マンション運営事情にも影響が出始めております。区分所有者を取りまとめて業者と結託してマンションの乗っ取りを企てる者も出始めています。

今日は「保険」の疑問を少々・・・。

給排水に起因する漏水が発生します。当然に加害住戸は御自分の負担で補修し、被害住戸は保険で被害復旧を行います。

給排水の漏水は殆んどが経年劣化が要因ですが・・保険を念頭から外した場合は修理範囲を広げて改修的に判断して更新・更生を進めます。

しかし、保険はその体質上「現状復旧」が基本路線にありますので、漏水箇所の一部分の修理を行うのがメインです。（老朽化しているのですから通常は他の部分も同様に漏水の可能性があります。）通常2～5万円以内で修理費を低く抑えて加害住戸の了解を取り易くし、被害住戸の金額高い被害復旧工事を早く行い売り上げを達成をすべく動いているのが実情です。

このような状況ですから、数年以内に同じ住戸で同じ給水給湯配管の場所が違うところから漏水が再発し・・・同じように保険が適用され同じことを繰り返しているのです。

又、被害住戸で金銭賠償をして格安業者に依頼して利益を得るオーナーもおります。

漏水調査費も開口に関して限度（現状回復のみや、点検口までしか認めない）がありますので原因特定に至らない場合もあります。又保険事故を取り扱う業者のレベルも統一されておらず無資格でマンション管理に疎い業者もおります。保険だから・・・との安心感を少し改め、保険業務に関与する業務を少し改善すべき面があるのではないでしょうか？

作業服マンション管理士 真実を語る！ これは？？？

都内の某マンション。

築12年位。室内のボード壁にカビが発生。

管理会社に連絡し、管理会社と協力業者が調査を行う。結露ですね！部屋の換気をしてください・・・と。

カビの進行が止まらない、UB天井の結露は消えたが・・・。何だ？？？

小生に依頼が来て調査を行う。トイレ・洗濯パン・洗面・UB・キッチンがダウンスラブになっており、20㎝の水たまりを発見。1.8ℓ業務用掃除機で12杯。

4月に異変に気が付き対応しているが、LGSのランナーやスタット、床のアジャスター、UBの脚等に数年を感じさせる真っ赤な錆びが発生している。

滞留水を排除し約2週間、生活環境や使用上の制約は全くしない状況で再度ダウンスラブを確認・・？？乾燥している！何だ？？何が起きてる？

給水給湯・床暖は水圧テストで問題ないことを確認している。排水系統の確認を進める為にフローリング床部分の開口を予定していた最中の出来事である。

最上階、屋上防水や亀裂の確認をするも問題なし。外断熱で伸長通気や脱気筒、パラペット笠木、防水金物押え部分や端末問題なし。

夏場・冬場の結露の影響か？

反転タイプの隣戸の水回りのダウンスラブに溜まった水がコンクリート打ち継ぎのコールドジョイントから侵入？

様々な要因が考慮されるが・・・管理会社にこの状況を販社やゼネコンに一報して協力を仰いで欲しいと依頼しているが返答なし状態。

施工上の問題や設計変更による不備も明確であるが、今回の滞留水との関連性はない。

如何に取り組み、如何に原因究明し、如何に対応するか！

久しぶりの難問に取り組む！

作業服マンション管理士 真実を語り始める：デベロッパー「J」の逆切れ

千葉県蘇我駅前のマンションでそれは起きた。

マンションの地下ピット式機械式駐車場に豪雨による水が入り込み、車が水没した。フロント担当からの依頼で途中から調査に加わった。2度同じことが発生していた。

立駐業者、排水ポンプメーカーも動いており、機械に問題は無く局地的な豪雨が原因であると・・・。蘇我駅を降りマンションに向かう途中、一軒家やアパート、マンションに目をやると・・・全ての建物が道路より30～50センチ高い敷地になっている。それに比べて被害マンションは道路とフラットに・・？？？。疑問が頭をヨギル、何だこれは。デべの「J」へ出向き調査内容を報告すると・・何管理会社がほざいている、管理がなっていないんだよ、ちゃんと管理しろ！こっちは建築確認を取ってやってんだよ。と怒鳴り散らし、行政へ同行させられて建築確認の受理状況を確認させられ、デべに責任は全くないと逃げた。

その後、管理組合の理事長に委任状を書いて頂き、地元議員さんの協力も頂き下水道局に掛け合って、1年後にマンション周辺の雨水排水経路を整備、変更して頂いた。降雨量にもよるが結果として立駐の水没自事故は無くなった・・・。

しかし、しばらくして4階の居住者より室内で異音がするとのクレームが発生、フロントやデべ、業者が対応したが問題ない、居住者が音に過敏なだけだと突き放した。だが居住者は納得せず第三者機関への相談を醸し出した・・・結果、ガス抜きの為にポーズとして小生に相談が来た。旧野村住宅管理で設備・建築の新築マンションのアフター経験を活かして誠意ある対応をした。かしかに異音がする、これではダメだと判断し原因特定に全力を傾ける。原因は直ぐに判明した、1階ゴミ置き場の下にある雨水貯留槽の排水ポンプの軌道時の駆動音が4階の当該住戸で躯体伝搬し聞こえていたのだ。配管にボムフレキ・ポンプに防振ゴム・ボールチャッキ・ポンプ軌道水位等を設置調整して改善を試みる・・・多少改善されるが何かおかしいと感じる。放流口で排水量を確認すると・・・なんだ？一瞬にして「逆相」に気が付く、ポンプが逆転していたのだ。考え方を改めて基本的な点検を開始する。ポンプと配線の結線状況、動力分電盤の結線状況、動力盤内の他の機器、機械式駐車場・エレベーター・機械式駐車場排水ポンプのブレーカーやリレー、インバーターを確認するが結線ミスはない。

まさか？？と思いながら動力分電盤の引き込み配線に「検相器」をハサミ込む・・逆相だ！なんてことだ！マンション全体への東電引き込み「パットマウント」からの配線が逆だ。早々にデベロッパーへ報告、デべ・ゼネコン・業者が揃っており放った言葉が「管理会社メンテナンスでいじり逆にしたんだろう！」。ばかな・・・管理を知らな過ぎるし、以前の機械式駐車場の水没の件もあるので、東電に直に確認すると「建設時に逆相になってしまったのでパットマウントで正相に戻すよう電気主任技術者及びデべ建築責任者等に定例会での口頭及び書面で指示がなされていた。当初は管理組合の費用でやれとか強行姿勢だったがこの点だけはどうしようもなかったようで自費でやったようだ。

しかし、問題はこれだけでない！重要なことが管理会社とデべの責任ある立場の者の間でもみ消された。例の水没事故である。逆相にも拘わらず「エレベーター・機械式駐車場」はインバーターを介して制御されていたのでインバーターが逆相を正相に戻していたので問題は無かった。だが「排水ポンプ」はマグネットスイッチを介していたので逆相のままで「逆転」していたのだ。逆転すると排水能力は極端に落ちる。あの豪雨の時、ハザードエリアにありながら土地のかさ上げがなされず、ポンプが逆転して立駐が水没し2度も4～5台の車がダメになった原因はここにあったのだ。

真実を関係者に報告したが・・社内でも「何わめいてるんだ、うるさい」と無視されるだけだった。

こんなデべ・管理会社・ゼネコンの体質が今も続いている。いずれ実名で克明に語ることが出来る時をまつ管理士の呟きである。

■

都議選の猛暑の中、チビットマンション管理関係についての現状報告です。

マンションの高経年に伴い保険の問題が近年発生してきております。漏水等のリスクが高くなり、更新時の料金UPや更新を渋る動きが出てきております。

この問題にメスを入れたのがマンション管理士会と某保険会社。国交省のマンション適正化指針を基準に査定を行い、適合したマンションに格安の保険を推奨するものです。講習を受け診断の鑑定を行うに支障のない鑑定士が合格認定のもと公正に鑑定し保険会社へデーターを提出し判断されます。全国的にかなりの件数の管理組合が適正診断を受け初めています。

この動きに困惑顔をし始めたのが「管理会社」。多くの管理会社は保険の代行をしています。特に大手は「漏水事故・物損事故」に関して業者斡旋を行い、一定のマージンを得ております。「マンション管理適正化診断サービス」は某保険会社がマンション管理士会と協力して開発した商品、高経年マンションの理事長や組合員が管理士会に申し込み関連エリアの管理士会に連絡が来て、国交省の標準化指針を基に現場確認や規約・長計・総会資料・法定点検報告書・工事履歴等を確認し診断評価を行うと同時に管理組合へ診断レポートを提出します。管理会社への協力要請は必然的に行われますが・・・のらりくらり、理事長と連絡が取れない、返答がない・・とはぐらかしたり。当方は管理組合からの申し込みで動いているのに管理会社が判断する余地はないし、管理会社が邪魔をする権利は毛頭もない。

マンション管理士として正式に活動を始めて1年半位になりますが、管理会社が管理士の業務や活動に非協力的な面が目立ちます。マンション管理士もマンション管理業者も互いにマンション適正化法に基づきマンション管理に携わっています。対等な立場ですので管理組合と管理士が了承した事項に関する管理会社が行うべき業務に関しては早々に履行して頂いものである！