作業服マンション管理士 真実を語る！ これは？？？
都内の某マンション。
築12年位。室内のボード壁にカビが発生。
管理会社に連絡し、管理会社と協力業者が調査を行う。結露ですね！部屋の換気をしてください・・・と。
カビの進行が止まらない、UB天井の結露は消えたが・・・。何だ？？？
小生に依頼が来て調査を行う。トイレ・洗濯パン・洗面・UB・キッチンがダウンスラブになっており、20㎝の水たまりを発見。1.8ℓ業務用掃除機で12杯。
4月に異変に気が付き対応しているが、LGSのランナーやスタット、床のアジャスター、UBの脚等に数年を感じさせる真っ赤な錆びが発生している。
滞留水を排除し約2週間、生活環境や使用上の制約は全くしない状況で再度ダウンスラブを確認・・？？乾燥している！何だ？？何が起きてる？
給水給湯・床暖は水圧テストで問題ないことを確認している。排水系統の確認を進める為にフローリング床部分の開口を予定していた最中の出来事である。
最上階、屋上防水や亀裂の確認をするも問題なし。外断熱で伸長通気や脱気筒、パラペット笠木、防水金物押え部分や端末問題なし。
夏場・冬場の結露の影響か？
反転タイプの隣戸の水回りのダウンスラブに溜まった水がコンクリート打ち継ぎのコールドジョイントから侵入？
様々な要因が考慮されるが・・・管理会社にこの状況を販社やゼネコンに一報して協力を仰いで欲しいと依頼しているが返答なし状態。
施工上の問題や設計変更による不備も明確であるが、今回の滞留水との関連性はない。
如何に取り組み、如何に原因究明し、如何に対応するか！
久しぶりの難問に取り組む！
作業服マンション管理士 真実を語り始める：デベロッパー「J」の逆切れ
千葉県蘇我駅前のマンションでそれは起きた。
マンションの地下ピット式機械式駐車場に豪雨による水が入り込み、車が水没した。フロント担当からの依頼で途中から調査に加わった。2度同じことが発生していた。
立駐業者、排水ポンプメーカーも動いており、機械に問題は無く局地的な豪雨が原因であると・・・。蘇我駅を降りマンションに向かう途中、一軒家やアパート、マンションに目をやると・・・全ての建物が道路より30～50センチ高い敷地になっている。それに比べて被害マンションは道路とフラットに・・？？？。疑問が頭をヨギル、何だこれは。デべの「J」へ出向き調査内容を報告すると・・何管理会社がほざいている、管理がなっていないんだよ、ちゃんと管理しろ！こっちは建築確認を取ってやってんだよ。と怒鳴り散らし、行政へ同行させられて建築確認の受理状況を確認させられ、デべに責任は全くないと逃げた。
その後、管理組合の理事長に委任状を書いて頂き、地元議員さんの協力も頂き下水道局に掛け合って、1年後にマンション周辺の雨水排水経路を整備、変更して頂いた。降雨量にもよるが結果として立駐の水没自事故は無くなった・・・。
しかし、しばらくして4階の居住者より室内で異音がするとのクレームが発生、フロントやデべ、業者が対応したが問題ない、居住者が音に過敏なだけだと突き放した。だが居住者は納得せず第三者機関への相談を醸し出した・・・結果、ガス抜きの為にポーズとして小生に相談が来た。旧野村住宅管理で設備・建築の新築マンションのアフター経験を活かして誠意ある対応をした。かしかに異音がする、これではダメだと判断し原因特定に全力を傾ける。原因は直ぐに判明した、1階ゴミ置き場の下にある雨水貯留槽の排水ポンプの軌道時の駆動音が4階の当該住戸で躯体伝搬し聞こえていたのだ。配管にボムフレキ・ポンプに防振ゴム・ボールチャッキ・ポンプ軌道水位等を設置調整して改善を試みる・・・多少改善されるが何かおかしいと感じる。放流口で排水量を確認すると・・・なんだ？一瞬にして「逆相」に気が付く、ポンプが逆転していたのだ。考え方を改めて基本的な点検を開始する。ポンプと配線の結線状況、動力分電盤の結線状況、動力盤内の他の機器、機械式駐車場・エレベーター・機械式駐車場排水ポンプのブレーカーやリレー、インバーターを確認するが結線ミスはない。
まさか？？と思いながら動力分電盤の引き込み配線に「検相器」をハサミ込む・・逆相だ！なんてことだ！マンション全体への東電引き込み「パットマウント」からの配線が逆だ。早々にデベロッパーへ報告、デべ・ゼネコン・業者が揃っており放った言葉が「管理会社メンテナンスでいじり逆にしたんだろう！」。ばかな・・・管理を知らな過ぎるし、以前の機械式駐車場の水没の件もあるので、東電に直に確認すると「建設時に逆相になってしまったのでパットマウントで正相に戻すよう電気主任技術者及びデべ建築責任者等に定例会での口頭及び書面で指示がなされていた。当初は管理組合の費用でやれとか強行姿勢だったがこの点だけはどうしようもなかったようで自費でやったようだ。
しかし、問題はこれだけでない！重要なことが管理会社とデべの責任ある立場の者の間でもみ消された。例の水没事故である。逆相にも拘わらず「エレベーター・機械式駐車場」はインバーターを介して制御されていたのでインバーターが逆相を正相に戻していたので問題は無かった。だが「排水ポンプ」はマグネットスイッチを介していたので逆相のままで「逆転」していたのだ。逆転すると排水能力は極端に落ちる。あの豪雨の時、ハザードエリアにありながら土地のかさ上げがなされず、ポンプが逆転して立駐が水没し2度も4～5台の車がダメになった原因はここにあったのだ。
真実を関係者に報告したが・・社内でも「何わめいてるんだ、うるさい」と無視されるだけだった。
こんなデべ・管理会社・ゼネコンの体質が今も続いている。いずれ実名で克明に語ることが出来る時をまつ管理士の呟きである。
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都議選の猛暑の中、チビットマンション管理関係についての現状報告です。
マンションの高経年に伴い保険の問題が近年発生してきております。漏水等のリスクが高くなり、更新時の料金UPや更新を渋る動きが出てきております。
この問題にメスを入れたのがマンション管理士会と某保険会社。国交省のマンション適正化指針を基準に査定を行い、適合したマンションに格安の保険を推奨するものです。講習を受け診断の鑑定を行うに支障のない鑑定士が合格認定のもと公正に鑑定し保険会社へデーターを提出し判断されます。全国的にかなりの件数の管理組合が適正診断を受け初めています。
この動きに困惑顔をし始めたのが「管理会社」。多くの管理会社は保険の代行をしています。特に大手は「漏水事故・物損事故」に関して業者斡旋を行い、一定のマージンを得ております。「マンション管理適正化診断サービス」は某保険会社がマンション管理士会と協力して開発した商品、高経年マンションの理事長や組合員が管理士会に申し込み関連エリアの管理士会に連絡が来て、国交省の標準化指針を基に現場確認や規約・長計・総会資料・法定点検報告書・工事履歴等を確認し診断評価を行うと同時に管理組合へ診断レポートを提出します。管理会社への協力要請は必然的に行われますが・・・のらりくらり、理事長と連絡が取れない、返答がない・・とはぐらかしたり。当方は管理組合からの申し込みで動いているのに管理会社が判断する余地はないし、管理会社が邪魔をする権利は毛頭もない。
マンション管理士として正式に活動を始めて1年半位になりますが、管理会社が管理士の業務や活動に非協力的な面が目立ちます。マンション管理士もマンション管理業者も互いにマンション適正化法に基づきマンション管理に携わっています。対等な立場ですので管理組合と管理士が了承した事項に関する管理会社が行うべき業務に関しては早々に履行して頂いものである！
マンション管理士 真実を語る！
23年のマンション管理会社を退職し、マンション管理士の活動を本格的にスタートさせて約2年、管理士の実態を知り、又管理会社を外から冷静に見ることが出来始めている。10数年前から管理士会に登録し各種イベントや総会等に参加していたが、管理会社在職で有ることに違和感を感じて消極的な絡みしか出来なかった。その間に主婦が資格んを取り先生先生と呼ばれ、実務経験もないのに流れとして大規模修繕のコンサルを請け負い、500万ほどの報酬を得る姿を見、現在実務経験が露見して某区の支部の支部長になり、一定の高見の山に達して見ると新たな魔界が見えてくる。実務経験がない管理士がそれなりに管理士経験を重ねて一定の実力を持ち、様々な場面で保身的な判断で管理士会を牛耳っている。例えば、実務経験のある管理士が初めて委託を受けて契約書や契約料を相談すると・・・あの先生は役職が云々で時給○○だが貴方は管理士経験浅いから○○円と・・違うでしょ？管理会社経験者は遥かに実務経験や体験を生かして的確な判断のもとに業務が出来ます。
先輩風を吹かし、実務経験も無いのに立場を護る為に必死に権力を振りかざす・・こんなでいいのですか？マンション管理士さん！
って思いながら、今回「東京都マンション施策」の事業に管理士として参加していますが・・行政はやはり役所で民間とは違い、就任に対する成果を意識し全員者がやったことを税金の無駄使いを承知の上で少し角度を変えただけで同じことをやる。
なんだ・・・不足の事態が発生した時、やることはやったと責任を担保するためにやってだけである。一歩踏み込んだ施策と言いながら・・・単純に繰り返すだけで2年前の答申に目を通すこともない・・・。寂しい限りで有る。
管理不全マンション・・・とは？
マンション管理士 作業服マンション管理士の真実の呟き(^_-)-☆
久しぶりに時間が出来ました。
現在、東京都マンション施策PTに参加しています。課題は「管理不全マンション」に関する調査・対策です。
本件に関しては2年前に関連機関より「答申」がなされています。当然に皆さんの税金を投入しての作業になります。
調査と言えど・・・サンプルをどうするのか？アンケート結果を基に実施するようになりそうだが、アンケートに答える・反応するマンションは管理不全マンションで無いことは確実である。早急に対応しなくてはいけないマンションには手が届かない中で、管理不全の可能性があるマンションや管理不全にならない為には今回の施策は役立つだろうが、本来の目標・目的である管理不全マンションは今回の網に引っかからない。
2年前やそれ以前のアンケート調査のデーター整備や開示は全くもてしてなされていない。税金を投入して行うのであれば、都民へ還元できる誠意が必要で有ろうが・・・職員や課長が新任になると保身や立場の為に同じことを繰り返す。蓄積や継承が全くなされていない感がする。大阪や京都を始めとして豊島区等先陣を切って常例で管理不全マンションの対応を行っているにも関わらず・・都としてやるべきことを具体化してこないし、区や市町村の取り組むべき責任範囲もない。マンション問題は民間事案で有りながら、社会環境や災害時の大きな関係性をもっている。
故に行政が法的制約を制定しない限り、管理不全マンションに関する問題は改善されないだろう？一応、関連団体へ発注し検討し、対策を講じていたよ・・・って後々の立場保全の為にダラダラと施策を検討実施するのは止めて、現場に過去のデーターを開示し赴き会議の場に加わり対応すべきと考える。
マンション管理士 真実を語る！
おはようございます。
久しぶりの投稿です。今回は管理組合に管理委託契約書締結前に内容や金額の見直しの依頼を受けています。4月から3～4回専門委員会に出席し討議・検証・資料提出を行い、最終的に管理会社に返答を求めました。
出てきた回答は・・・・全く誠意が感じられない回答、担当者のみが出席して決定権のある立場の者は来ない。期日が迫っているのを知りながら・・・持ち帰り再度検討します。明らかに期限切れを狙う考えだったので理事の方々から委任を頂き会社に出向き交渉を行うことに。会社の上長の了解返答をもらう期限期日の17時10分前、当方から連絡すると担当は外出中とのこと、当方が何度か携帯にかけたが出ないんで会社に電話した旨を伝え、事情を説明。お待ちください・・・・（上司と相談して）やっぱり担当から連絡させますと。直後に担当者より連絡があり「会社は面談を拒否します」との返答、「拒否ですか？管理組合理事長の委任ですよ！」「いや会社は拒否します」。呆れた返答でしたので、理事に報告し期限当日の朝一番で管理会社に連絡をして頂き、午後に面談の運びに。
部長・課長・担当者を試す為に打ち合わせ室の上座に座らず様子見していると、ためらいもなく上座に座り「拒否はしていない、撤回しろ！」との部長より声高な発生、こちらもマンション管理士として、管理会社23年間のキャリアの立場を護る為に、失礼な！担当者を睨み、真実を語りなさいと諭す。当方はマンション管理適正化法の基に倫理規定を基盤に社会悪を排除し健全なる管理組合の資産保全を行う管理士です！民法上の委任に関する決まりや、管理組合と管理委託契約を交わしている管理会社の発言や態度・対応とは思えない。マンション管理業協会やマンション管理センターへの報告もやぶさかではない、と発言。
当方金額の検証根拠を説明。雑排水管洗浄協会、各専門メーカーへの問い合わせ、23年間の中で経験し実施したメンテナンス関係のコスト管理データーを提示し、適正金額とは大きくかけ離れた金額であることを指摘。
部長・・・焦り始めて「当方は業者に騙されていた」と発言。開いた口が塞がらなかった。未だにこんな管理会社が存在するんだ、とショックを受ける。約1時間半に渡り討議するが、やる気なし！挨拶もそこそこに退席し、理事会に報告。
残念ながら管理組合の中には無関心の方々も多く、事を荒立てたくないと消極的な方向で決着に至りそうです。但し、今回のコンサルで今後暫定的にコンサルをする運びとなりそうです。「マンションとは管理を買え」製・販・管一体の物件を選択するのも大切かもしれませんね(^_-)-☆
マンション管理士 真実を語る！
高経年マンションの共用部の保険で「マンション適正化診断」サービスがスタートして約2年位になります。某会社と日本マンション管理士連合会が協力してリリースしている保険です。マンション管理適正化指針に適合しているマンションの保険負担を少しでも軽減する商品です。管理組合の代表者が申し込むと「無料」で診断を受けられます。
適正化診断の資格を持つマンション管理士が公正に診断し、一定の基準を満たしたマンションは格安の保険契約を締結することが可能になります。
ここで問題が起き始めて来ました・・・・。診断には一定の書類の開示が必要です。管理組合の理事長と書類開示等の書面による締結を行い、診断業務を行うのですが書類開示をのらりくらりと様々な都合をつけて断ってくる管理会社担当者が増えています。保険の変更等面倒だという担当者もいつでしょうが、大半は管理会社が保険の代行を行っており自社収益がへることを避けるために、が実情です。
何を勘違いしているんです！管理組合理事長の承認を得て、署名捺印して診断業務を行っているのであり、管理組合の情報や資料は委託契約上の業務を遂行する為に預けてあるものであり、管理会社のものではない。ここを分からない管理会社担当者・・・相談を受けて管理会社の責任者を問い詰めると「マンション管理士？？」って威圧的に返事したので・・・理事長からの申し入れで契約を交わして「マンション管理適正化指針」を根底とした「診断」であることを強調。ならばオタクの会社を国交省やマンション管理業協会へ今回の対応について報告し、管理組合の意思を履行しない会社として調査依頼しましょか？って言ったら・・・。あとはお判りでしょう！
管理会社・・・疑ってみては？如何でしょうか？他社との比較、協力業者の質やレベル・・内部ばかりでなく外から冷静な判断で見つめるのもマンション管理の大事な視点でしょう！
