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都議選の猛暑の中、チビットマンション管理関係についての現状報告です。
マンションの高経年に伴い保険の問題が近年発生してきております。漏水等のリスクが高くなり、更新時の料金UPや更新を渋る動きが出てきております。
この問題にメスを入れたのがマンション管理士会と某保険会社。国交省のマンション適正化指針を基準に査定を行い、適合したマンションに格安の保険を推奨するものです。講習を受け診断の鑑定を行うに支障のない鑑定士が合格認定のもと公正に鑑定し保険会社へデーターを提出し判断されます。全国的にかなりの件数の管理組合が適正診断を受け初めています。
この動きに困惑顔をし始めたのが「管理会社」。多くの管理会社は保険の代行をしています。特に大手は「漏水事故・物損事故」に関して業者斡旋を行い、一定のマージンを得ております。「マンション管理適正化診断サービス」は某保険会社がマンション管理士会と協力して開発した商品、高経年マンションの理事長や組合員が管理士会に申し込み関連エリアの管理士会に連絡が来て、国交省の標準化指針を基に現場確認や規約・長計・総会資料・法定点検報告書・工事履歴等を確認し診断評価を行うと同時に管理組合へ診断レポートを提出します。管理会社への協力要請は必然的に行われますが・・・のらりくらり、理事長と連絡が取れない、返答がない・・とはぐらかしたり。当方は管理組合からの申し込みで動いているのに管理会社が判断する余地はないし、管理会社が邪魔をする権利は毛頭もない。
マンション管理士として正式に活動を始めて1年半位になりますが、管理会社が管理士の業務や活動に非協力的な面が目立ちます。マンション管理士もマンション管理業者も互いにマンション適正化法に基づきマンション管理に携わっています。対等な立場ですので管理組合と管理士が了承した事項に関する管理会社が行うべき業務に関しては早々に履行して頂いものである！
マンション管理士 真実を語る！
23年のマンション管理会社を退職し、マンション管理士の活動を本格的にスタートさせて約2年、管理士の実態を知り、又管理会社を外から冷静に見ることが出来始めている。10数年前から管理士会に登録し各種イベントや総会等に参加していたが、管理会社在職で有ることに違和感を感じて消極的な絡みしか出来なかった。その間に主婦が資格んを取り先生先生と呼ばれ、実務経験もないのに流れとして大規模修繕のコンサルを請け負い、500万ほどの報酬を得る姿を見、現在実務経験が露見して某区の支部の支部長になり、一定の高見の山に達して見ると新たな魔界が見えてくる。実務経験がない管理士がそれなりに管理士経験を重ねて一定の実力を持ち、様々な場面で保身的な判断で管理士会を牛耳っている。例えば、実務経験のある管理士が初めて委託を受けて契約書や契約料を相談すると・・・あの先生は役職が云々で時給○○だが貴方は管理士経験浅いから○○円と・・違うでしょ？管理会社経験者は遥かに実務経験や体験を生かして的確な判断のもとに業務が出来ます。
先輩風を吹かし、実務経験も無いのに立場を護る為に必死に権力を振りかざす・・こんなでいいのですか？マンション管理士さん！
って思いながら、今回「東京都マンション施策」の事業に管理士として参加していますが・・行政はやはり役所で民間とは違い、就任に対する成果を意識し全員者がやったことを税金の無駄使いを承知の上で少し角度を変えただけで同じことをやる。
なんだ・・・不足の事態が発生した時、やることはやったと責任を担保するためにやってだけである。一歩踏み込んだ施策と言いながら・・・単純に繰り返すだけで2年前の答申に目を通すこともない・・・。寂しい限りで有る。
管理不全マンション・・・とは？
マンション管理士 作業服マンション管理士の真実の呟き(^_-)-☆
久しぶりに時間が出来ました。
現在、東京都マンション施策PTに参加しています。課題は「管理不全マンション」に関する調査・対策です。
本件に関しては2年前に関連機関より「答申」がなされています。当然に皆さんの税金を投入しての作業になります。
調査と言えど・・・サンプルをどうするのか？アンケート結果を基に実施するようになりそうだが、アンケートに答える・反応するマンションは管理不全マンションで無いことは確実である。早急に対応しなくてはいけないマンションには手が届かない中で、管理不全の可能性があるマンションや管理不全にならない為には今回の施策は役立つだろうが、本来の目標・目的である管理不全マンションは今回の網に引っかからない。
2年前やそれ以前のアンケート調査のデーター整備や開示は全くもてしてなされていない。税金を投入して行うのであれば、都民へ還元できる誠意が必要で有ろうが・・・職員や課長が新任になると保身や立場の為に同じことを繰り返す。蓄積や継承が全くなされていない感がする。大阪や京都を始めとして豊島区等先陣を切って常例で管理不全マンションの対応を行っているにも関わらず・・都としてやるべきことを具体化してこないし、区や市町村の取り組むべき責任範囲もない。マンション問題は民間事案で有りながら、社会環境や災害時の大きな関係性をもっている。
故に行政が法的制約を制定しない限り、管理不全マンションに関する問題は改善されないだろう？一応、関連団体へ発注し検討し、対策を講じていたよ・・・って後々の立場保全の為にダラダラと施策を検討実施するのは止めて、現場に過去のデーターを開示し赴き会議の場に加わり対応すべきと考える。
マンション管理士 真実を語る！
おはようございます。
久しぶりの投稿です。今回は管理組合に管理委託契約書締結前に内容や金額の見直しの依頼を受けています。4月から3～4回専門委員会に出席し討議・検証・資料提出を行い、最終的に管理会社に返答を求めました。
出てきた回答は・・・・全く誠意が感じられない回答、担当者のみが出席して決定権のある立場の者は来ない。期日が迫っているのを知りながら・・・持ち帰り再度検討します。明らかに期限切れを狙う考えだったので理事の方々から委任を頂き会社に出向き交渉を行うことに。会社の上長の了解返答をもらう期限期日の17時10分前、当方から連絡すると担当は外出中とのこと、当方が何度か携帯にかけたが出ないんで会社に電話した旨を伝え、事情を説明。お待ちください・・・・（上司と相談して）やっぱり担当から連絡させますと。直後に担当者より連絡があり「会社は面談を拒否します」との返答、「拒否ですか？管理組合理事長の委任ですよ！」「いや会社は拒否します」。呆れた返答でしたので、理事に報告し期限当日の朝一番で管理会社に連絡をして頂き、午後に面談の運びに。
部長・課長・担当者を試す為に打ち合わせ室の上座に座らず様子見していると、ためらいもなく上座に座り「拒否はしていない、撤回しろ！」との部長より声高な発生、こちらもマンション管理士として、管理会社23年間のキャリアの立場を護る為に、失礼な！担当者を睨み、真実を語りなさいと諭す。当方はマンション管理適正化法の基に倫理規定を基盤に社会悪を排除し健全なる管理組合の資産保全を行う管理士です！民法上の委任に関する決まりや、管理組合と管理委託契約を交わしている管理会社の発言や態度・対応とは思えない。マンション管理業協会やマンション管理センターへの報告もやぶさかではない、と発言。
当方金額の検証根拠を説明。雑排水管洗浄協会、各専門メーカーへの問い合わせ、23年間の中で経験し実施したメンテナンス関係のコスト管理データーを提示し、適正金額とは大きくかけ離れた金額であることを指摘。
部長・・・焦り始めて「当方は業者に騙されていた」と発言。開いた口が塞がらなかった。未だにこんな管理会社が存在するんだ、とショックを受ける。約1時間半に渡り討議するが、やる気なし！挨拶もそこそこに退席し、理事会に報告。
残念ながら管理組合の中には無関心の方々も多く、事を荒立てたくないと消極的な方向で決着に至りそうです。但し、今回のコンサルで今後暫定的にコンサルをする運びとなりそうです。「マンションとは管理を買え」製・販・管一体の物件を選択するのも大切かもしれませんね(^_-)-☆
マンション管理士 真実を語る！
高経年マンションの共用部の保険で「マンション適正化診断」サービスがスタートして約2年位になります。某会社と日本マンション管理士連合会が協力してリリースしている保険です。マンション管理適正化指針に適合しているマンションの保険負担を少しでも軽減する商品です。管理組合の代表者が申し込むと「無料」で診断を受けられます。
適正化診断の資格を持つマンション管理士が公正に診断し、一定の基準を満たしたマンションは格安の保険契約を締結することが可能になります。
ここで問題が起き始めて来ました・・・・。診断には一定の書類の開示が必要です。管理組合の理事長と書類開示等の書面による締結を行い、診断業務を行うのですが書類開示をのらりくらりと様々な都合をつけて断ってくる管理会社担当者が増えています。保険の変更等面倒だという担当者もいつでしょうが、大半は管理会社が保険の代行を行っており自社収益がへることを避けるために、が実情です。
何を勘違いしているんです！管理組合理事長の承認を得て、署名捺印して診断業務を行っているのであり、管理組合の情報や資料は委託契約上の業務を遂行する為に預けてあるものであり、管理会社のものではない。ここを分からない管理会社担当者・・・相談を受けて管理会社の責任者を問い詰めると「マンション管理士？？」って威圧的に返事したので・・・理事長からの申し入れで契約を交わして「マンション管理適正化指針」を根底とした「診断」であることを強調。ならばオタクの会社を国交省やマンション管理業協会へ今回の対応について報告し、管理組合の意思を履行しない会社として調査依頼しましょか？って言ったら・・・。あとはお判りでしょう！
管理会社・・・疑ってみては？如何でしょうか？他社との比較、協力業者の質やレベル・・内部ばかりでなく外から冷静な判断で見つめるのもマンション管理の大事な視点でしょう！
マンション管理士 真実を語る！
今回は「漏水の保険対応」の疑です。
マンションの一室の給水給湯配管から下階へ漏水が発生する。管理会社のフロントマン（マンションアドバイザー）が対応業者へ依頼する。当然として加害住戸の修繕は実費で、被害住戸の内装被害復旧工事が保険対象となる。50～100万位になると鑑定が入る場合もある。ここまでは当然ですが・・・・加害住戸の修繕には実は大きな問題が隠れている。ピンホールや劣化等に起因する全体的な検討が必要でも部分補修（ピンポイント）で約3～5万以内で安い感を与えて経年劣化的な全体修繕の話は一切されないで修繕が行われる。被害住戸は上階の修繕は完璧に終わっており今後心配ないと思っている。保険処理や補修を急いだり、営業手数料を見込む関係業者の暗黙の了解ごとなのだろうか？一定の技術的知識があれば対象住戸の配管更新の話が当然に話題になるだろうが、被害住戸の内装費被害復旧にしか目がいかない。再発した場合・・・を考えていないのが実情である。保険で賄えるとの安易な考えがピンポイント補修を許しているのだろうか。今後、保険の活用では話題になってもよさそうな話である。
マンション管理士
管理会社が管理組合から受注した大規模修繕工事で不具合が発生した。
通常ならば工事のアフターとして直に実施した業者が瑕疵として対応するのだが・・・。管理会社が自社の協力業者にアフター対応を依頼して来た。請負業者は？？？の状態になったが「他社が手を付ければアフターの期限が無くなる」と工事保険を使い手を引いた。但し、実施した業者から協力業者が受注する形になった。実際は管理会社の施工管理ミスであるが下請業者が全責任を負わされている状態。但し、管理組合には自社が負担してる様相を崩さない。面白いことに、実施業者が協力業者の管理をするのでなく、管理会社が直に関与して来る始末。発注側でもないのに現場管理に絡んで来る。見積範囲外のことを当たり前のように要求してくる。挙句の果てに自分達の写真を施工管理として撮るように要請して来る。一体何なんだ？もっとひどいことに実施業者と協力業者の見積や金額決定に関与してくる始末。これが現実に行われているんですよ！まさか・・・手数料を要求している？ならば最悪で社会的問題が発生して来ますね！（但し、これ事実ですよ！）これ以上は・・・🙇
