マンション管理士 真実を語る！
おはようございます。
春の澄んだ空気と小鳥の囀りを部屋に招き入れて、今日をスタートさせています。
某マンションの管理委託契約締結前のコンサルにスポットで依頼があり、2度目の打ち合わせに管理会社も出席。デベロッパーでもあり、区分所有者でもある。
標準管理委託契約に基づき、現行契約書の表現や内容を確認して行く。理事長や声の大きい方がリードし始めてゆく・・・ん何か変だぞと思う、最新の改定版をPCで検索、やはり・・・済みません皆さんが御覧になっている標準は2009年、又それ以前のものです、と伝えると皆ビックリし管理士の存在に一目する。2016/7/29の改定版を基にリードして行く。法的主導権を握り一気にコンサルをスタートして行く。2時間半に及んだが「記載内容や表現」は完了、皆が満足した瞬間にコストに話を移す。
通常の2倍3倍の契約金額が目立つ、管理会社の担当者の顔がこわばる中、理事長や声の大きい管理会社寄りの方々の集中砲火を浴びる。怯むことなく23年間の管理会社勤務時代の経験を活かし「コスト管理」「管理会社の利益率」「業者選定基準」を分かりやすく説明。シーンとした空気が流れる、管理会社担当者に「これが全て正しいとは言ってません。御社には御社の御都合があるでしょうから、持ち帰り検討して下さい」と添える。但し、3点は必ず減額して下さいと伝え、無理であるならば業者に連絡し調整しましょうか？それで無理なら旧知の健全なる業者を紹介します、と釘を打つ。
最後に、区分所有者が管理をしている形態に言及し「マンション管理適正化法」が適用できない状況下になる場合がある旨言及し注意喚起をした。理事の方々の不安感、そして管理会社にダッコにオンブは絶対にダメだと感じて頂く為に、現行形態と同じ管理組合に問題が起こり、訴訟をしようと国交省やマンション管理センターに相談したら「自主管理でしょ？」と一言で断られた事例を紹介。
管理会社に一石と投じて、注意喚起を行いコンサルを終了。その後数名の理事に懇願されて2時間無料の相談に・・・。真実を知った方々の不安を解消して、何等かの解決策を模索して管理組合の皆さまの資産保全は当然として、合意形成の一端を担って行きたい！
マンション管理士 今日の呟き！
管理会社って何のためにあるんだろうか？
集合住宅って村や町も大きく見れば集合住宅なんですが・・・。
一軒に付き一つの土地ならば問題は有りませんが、一つの土地に複数の異なる人が住むと不都合が起きる。この不都合を引き受けて調整し管理する目的でできたのが管理会社では？この地方自治の基本的形態にも似ている「集合住宅」を何故に現行の管理会社が管理するようになったのだろうか？
どこかに行政と資格付与に絡む蜜月的なカラクリの匂いがする。マンション管理業協会と法整備・・・。販社（デベロッパー）が管理会社でマンションの区分所有者であるとき、マンション適正化法が適用できなくなってしまう項目がある。事前に承知しながら管理会社を取り締まるように見せかけて作った法なのに、敢えて逃げ道を用意してリリースしている。ざる法までは行かないが・・・いいかげんな法が多い。規約・規約とか標準〇〇と言っているが、個々のマンションのルールでしかなく「法」ありきである。法に抵触すれば規約も詮無しである。
委託費を支払う前にマンション担当者の現場訪問回数や技術の点検時立ち合い、又は理事会総会への出席説明（協力業者に代行させて説明させている場合が8割）をしている？顔の見えない、会社の机上で業者を遠隔コントロールしている「キーボード会社」に委託費を支払っていませんか？
マンション管理士 今日の呟き
世田谷区の某マンション管理組合より管理委託契約更新に伴う相談・コンサルを受け5/31の期限付き対応をしています。
現業の仕事を遂行しながら、マンション管理士としての仕事になりますが、業務独占の資格で無い為か少しドップリと浸かれない面がある。1万円/1時間でコンサルするが、現場対応時間のみが計上されるのがスポット契約の弱みでもある。
自宅で文献研鑽やネットで検索し思索する時間は計上されない。顧問契約と外部管理者等の契約になると月額5～10万の範囲で契約している管理士が多いようでもある。
金額から離れて少し現状の依頼物件を検証してみると・・・？？？この管理会社は区分所有者でもあり、区分所有権・議決権を有している。管理委託契約の見直し依頼で有るが、提供された資料を見ると高経年マンション群に該当し現行法規に沿うように改める必要な条項が多々ある。しかし、マンション適正化法を振りかざすことが出来ない。2条7項が邪魔をする。区分所有者たる管理会社が管理委託契約を請け負っている。適正化法が適用できない物件になってしまう。昨年、違うマンション管理士が相談を受け、管理会社変更を試みたようだが失敗に。当然だろうと思うが、何故か管理会社が請け負い金額を大幅に減額し、今日に至っている。こんな状況で再依頼がマンション管理士会を通して小生に来て、先週から冒頭に記したようにコンサルをしています。
一応、管理組合理事会の意向と管理会社（区分所有者）の意見をヒアリングし、今回受講している「対話促進型同席調停実施者（ADR）」の研修を活かし、法の外で如何に着地点が模索できるか・・・今後の規約改正にも一石を投じて行きたいと思っております。（管理会社を変更し、現状の住み込み管理員の形態を改善して、権利形態の整備明確化を行い、現行法規に似合うマンションにするべく頑張って参る所存です！）
マンション管理士 Office Wakita
マンション管理士 近況を語る！
千代田区の某マンションのマンション管理適正化診断を依頼により実施する。
管理会社は販社の系列、販売時の無理が管理に大きく影響している。管理形態や委託費設定、権利形態までもが現行標準を大きく逸脱している。理事長は地権者で等価交換で区分所有権は言うまでもないが議決権を思いもよらない位に所有している。使用状況を逸脱した所有が行われ、管理費に矛盾が見えるが管理会社も指摘できない状況。一応、マンション管理士として指摘するが・・・管理者責任及び管理会社の適正化法違反がチラつく。
一方、世田谷区の地区30年超の200戸を超えるマンション。立条件も素晴らしいが管理委託費見直しの依頼。現在検証中だが販社（デべ）がマンションの一部を所有している。委託契約書・規約は見るからに古く、現行法規を逸脱している項目・条項がある。但し、理事の方々が高齢世間体を重視する方々が多く、偏見だ強く難しい面が多い。標準管理委託契約書との対比等には長けているが、実務に関する深い思慮には程遠い。
如何にコンサルし管理組合の資産保全的サポートができるか・・・苦慮している。
マンション管理士も実務経験の少ない方々が多く「先生」と呼ばれ、試験に受かり資格を有しただけで難でもできると思い、管理組合等の管理士利用者は「弁護士」同様資格ありきで崇拝してる状況で、とんでもない事態が進行しつつある。
管理会社経験者で誠意あるマンション管理士の登場・登壇を待望する。実は小生管理会社で23年間勤務し、施設管理課→工事課→アフターサービス→緊急センター→PM果→受託営業課等を経験しクレーム・案件対応や訴訟をハード面・ソフト面に渡り経験して来ました。マンション建設の裏表・マンション管理の裏表を垣間見て来ました。業者会や管理業協会・・・裏の裏迄・・・。健全なるマンション管理とは？程遠いのが現状と思いながら、やっとマンション管理士業の入り口に1年半前に立ちました。今後とも宜しく御願い申し上げます。
マンション管理士 今日の呟き！
一昨日、対話促進型同席調停実務者の模擬試験終了しています。結果は約一か月後になります。裁判外裁判と言われるADRの一つで「マンション紛争解決センター」開設に伴う研修・試験です。言わば第一期生になります。何とか受かりたいですが・・・。
マンション管理士として本格的に活動を開始して約1年半になります。大手管理会社を辞めて下請け協力会社に下野し、管理士業のスタート切っていますが、家族の大反対の中、孤軍奮闘しております。←合格しました～(^_-)-☆
高経年マンション向けの保険関係の「マンション適正化診断サービス」の鑑定の業務や世田谷区に問い合わせのあった管理組合の相談にスポット対応でやっと依頼が来るようになってきております。
管理会社にTOTALで23年間、施設管理課・工事課・アスターサービス課・緊急センター・受託営業課・プロパティマネッジメント等に携わり、販社やゼネコンと管理組合や区分所有者との調整を行ったり、訴訟をしたり・受けたり・・・案件ばかりでルーチンワークは2～3年だけ。故に課長止まりで出世できず。
良かったのか？悪かったのか・・・？
マンション管理士 作業服マンション管理士の真実の呟き(^_-)-☆
某管理会社が管理する管理組合より「管理委託契約更新」に伴う相談があり、専門会に出席。様々なことが有りますが、皆さんかなり真剣でした。
一昨年に管理会社変更にトライしたみたいですが、出来なかったみたいです。管理会社はデベロッパーも兼ねており、一部区分所有しているようです。管理委託費も高額な面が4～6割ほどあります。標準管理規約と原契約の比較、現行管理状況と契約書との齟齬の確認、重要説明事項の確認、重説と契約書の齟齬の確認・・・・。盛り沢山ですが、慎重にチェックして行きたいと思っております。昨年、他のマンション管理士が一度関与しており管理士への不安や不信感がのこる管理組合で苦労しますが、管理会社OBマンション管理士としてシッカリと頑張って参ります。
対話促進同席型調停の実施者の研修を受け、来週口頭試問です。頑張っておりますが、管理士としての決断・判断・説得を必要とするケースとADRの狭間で悩みながら頑張って参ります。
作業服マンション管理士 同窓会に思う(^_-)-☆
故郷、沖永良部島の小学校の同窓会に初めて参加して来ました。市ヶ谷で開催された「関東国頭校区校友会 総会及び敬老会」。実に盛大で大変驚きました。
懐かしい同級生・先輩後輩・先生・・・敬老の方々。顔を見て直ぐに分かる人、名前を聞いて分かる人、名前を聞いても分からない人・・・いろんな人が「同窓」の慈悲に包まれて集まり、語り、踊り、笑い、泣き、怒り・・・。
亡き父母のことを語ると鮮明に浮かび上がる「絆」がそこにありました。
一人の同窓が私にみんなの思いを語ってきました。何故、何故、何故の連続にも時と年齢のなせる技が呪縛を解き放ち、素直に語り始めた自分。落ち着き払い、悠々と語る自分に友もビックリしていました。
小学校時代の先生も「君がこの同窓会の中心にいつもいる。君がこの同窓会を中心となって発展させられるときが来たんだ。君だよ・・・小中高と常に級長・児童会長・生徒会長、バレー部のキャプテンでエース・陸上・相撲・野球全て引っ張って来た君を皆が待ってるんだ」と。
伝統の踊りがステージで始まり、小学校の時には一番上手いといわれた自分自身のあまりにも貧弱な踊りに、「ホラ入って踊り教えてあげて！」の友の言葉に一瞬にして体が反応し舞に舞いました！
敬老の方々の拍手と歓声に涙があふれ、「これだ、これを護り伝えて行くんだ。頭ではない、体で体得するんだ皆の心を！」と感じ入りました。
踊り終えた自分を同窓の友が優しい笑顔で迎えてくれた時、「ミヘーディロ（有難う）！」と懐かしい「島口（島言葉）」が市ヶ谷の空に飛び交ったひと時でした。
