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マンション管理士 近況を語る!

 

千代田区の某マンションのマンション管理適正化診断を依頼により実施する。

管理会社は販社の系列、販売時の無理が管理に大きく影響している。管理形態や委託費設定、権利形態までもが現行標準を大きく逸脱している。理事長は地権者で等価交換で区分所有権は言うまでもないが議決権を思いもよらない位に所有している。使用状況を逸脱した所有が行われ、管理費に矛盾が見えるが管理会社も指摘できない状況。一応、マンション管理士として指摘するが・・・管理者責任及び管理会社の適正化法違反がチラつく。

一方、世田谷区の地区30年超の200戸を超えるマンション。立条件も素晴らしいが管理委託費見直しの依頼。現在検証中だが販社(デべ)がマンションの一部を所有している。委託契約書・規約は見るからに古く、現行法規を逸脱している項目・条項がある。但し、理事の方々が高齢世間体を重視する方々が多く、偏見だ強く難しい面が多い。標準管理委託契約書との対比等には長けているが、実務に関する深い思慮には程遠い。

如何にコンサルし管理組合の資産保全的サポートができるか・・・苦慮している。

マンション管理士も実務経験の少ない方々が多く「先生」と呼ばれ、試験に受かり資格を有しただけで難でもできると思い、管理組合等の管理士利用者は「弁護士」同様資格ありきで崇拝してる状況で、とんでもない事態が進行しつつある。

管理会社経験者で誠意あるマンション管理士の登場・登壇を待望する。実は小生管理会社で23年間勤務し、施設管理課→工事課→アフターサービス→緊急センター→PM果→受託営業課等を経験しクレーム・案件対応や訴訟をハード面・ソフト面に渡り経験して来ました。マンション建設の裏表・マンション管理の裏表を垣間見て来ました。業者会や管理業協会・・・裏の裏迄・・・。健全なるマンション管理とは?程遠いのが現状と思いながら、やっとマンション管理士業の入り口に1年半前に立ちました。今後とも宜しく御願い申し上げます。

http://editor.wix.com/html/editor/web/renderer/edit/139dd9cd-7030-4a50-a16e-473f03e11f60?metaSiteId=7fa6c3d2-82f3-4656-98bf-7269923da247&editorSessionId=4CA2C7B4-12C9-4A2A-B07A-1C4830A1F516

マンション管理士 今日の呟き!

一昨日、対話促進型同席調停実務者の模擬試験終了しています。結果は約一か月後になります。裁判外裁判と言われるADRの一つで「マンション紛争解決センター」開設に伴う研修・試験です。言わば第一期生になります。何とか受かりたいですが・・・。

マンション管理士として本格的に活動を開始して約1年半になります。大手管理会社を辞めて下請け協力会社に下野し、管理士業のスタート切っていますが、家族の大反対の中、孤軍奮闘しております。←合格しました~(^_-)-☆

高経年マンション向けの保険関係の「マンション適正化診断サービス」の鑑定の業務や世田谷区に問い合わせのあった管理組合の相談にスポット対応でやっと依頼が来るようになってきております。

管理会社にTOTALで23年間、施設管理課・工事課・アスターサービス課・緊急センター・受託営業課・プロパティマネッジメント等に携わり、販社やゼネコンと管理組合や区分所有者との調整を行ったり、訴訟をしたり・受けたり・・・案件ばかりでルーチンワークは2~3年だけ。故に課長止まりで出世できず。

良かったのか?悪かったのか・・・?

実務経験を生かした「マンション管理士」を目指しています。「作業服マンション管理士」です。

http://editor.wix.com/html/editor/web/renderer/edit/139dd9cd-7030-4a50-a16e-473f03e11f60?metaSiteId=7fa6c3d2-82f3-4656-98bf-7269923da247&editorSessionId=763E659F-510A-4277-A12F-350F41CD6805

マンション管理士  作業服マンション管理士の真実の呟き(^_-)-☆

某管理会社が管理する管理組合より「管理委託契約更新」に伴う相談があり、専門会に出席。様々なことが有りますが、皆さんかなり真剣でした。

一昨年に管理会社変更にトライしたみたいですが、出来なかったみたいです。管理会社はデベロッパーも兼ねており、一部区分所有しているようです。管理委託費も高額な面が4~6割ほどあります。標準管理規約と原契約の比較、現行管理状況と契約書との齟齬の確認、重要説明事項の確認、重説と契約書の齟齬の確認・・・・。盛り沢山ですが、慎重にチェックして行きたいと思っております。昨年、他のマンション管理士が一度関与しており管理士への不安や不信感がのこる管理組合で苦労しますが、管理会社OBマンション管理士としてシッカリと頑張って参ります。

対話促進同席型調停の実施者の研修を受け、来週口頭試問です。頑張っておりますが、管理士としての決断・判断・説得を必要とするケースとADRの狭間で悩みながら頑張って参ります。

作業服マンション管理士 同窓会に思う(^_-)-☆

故郷、沖永良部島の小学校の同窓会に初めて参加して来ました。市ヶ谷で開催された「関東国頭校区校友会 総会及び敬老会」。実に盛大で大変驚きました。

懐かしい同級生・先輩後輩・先生・・・敬老の方々。顔を見て直ぐに分かる人、名前を聞いて分かる人、名前を聞いても分からない人・・・いろんな人が「同窓」の慈悲に包まれて集まり、語り、踊り、笑い、泣き、怒り・・・。
亡き父母のことを語ると鮮明に浮かび上がる「絆」がそこにありました。

一人の同窓が私にみんなの思いを語ってきました。何故、何故、何故の連続にも時と年齢のなせる技が呪縛を解き放ち、素直に語り始めた自分。落ち着き払い、悠々と語る自分に友もビックリしていました。
小学校時代の先生も「君がこの同窓会の中心にいつもいる。君がこの同窓会を中心となって発展させられるときが来たんだ。君だよ・・・小中高と常に級長・児童会長・生徒会長、バレー部のキャプテンでエース・陸上・相撲・野球全て引っ張って来た君を皆が待ってるんだ」と。
伝統の踊りがステージで始まり、小学校の時には一番上手いといわれた自分自身のあまりにも貧弱な踊りに、「ホラ入って踊り教えてあげて!」の友の言葉に一瞬にして体が反応し舞に舞いました!
敬老の方々の拍手と歓声に涙があふれ、「これだ、これを護り伝えて行くんだ。頭ではない、体で体得するんだ皆の心を!」と感じ入りました。
踊り終えた自分を同窓の友が優しい笑顔で迎えてくれた時、「ミヘーディロ(有難う)!」と懐かしい「島口(島言葉)」が市ヶ谷の空に飛び交ったひと時でした。

マンション管理士 今日の呟き!

昨日、区内の某マンション管理組合の理事から「管理委託契約書」の見直しに関する問い合わせが本部に入り小生に対応依頼が来た。

昨年、管理士が対応していたが進展せず今に至ったとのこと。様々な管理士がいるが実務経験者は殆んどいないと思います。又、実務経験者でも管理会社での立場で大きく違いが出てくる。一概に「マンション管理士」と言えど均一にイメージ通りの仕事ができるとは言えません。

小生も23年間、ルーチンワークをこなしながら、出世街道を歩んだ動機が避けた難問・事案を担当して今のスキルを持つに至っています。マンション管理士とはプロ中のプロでなく、管理組合や管理会社が育て上げる「スキル」なのかもしれない。寂しい限りである。資格が先に走り「先生」と呼ばれることに酔いしれ、又行政や国が一定の団体を特別視し持ち上げる・・・江戸時代と全く変わらない。こんな資格いるのだろうか?と思うが必要と思う。管理業界に一矢を報いる突破口を開けることが出来るのも「刃物」たる「資格」や「地位」で有ることは現状の島国根性の日本には必要でしょう?

本当に実務経験者の中で、真の区分所有者の財産保護を行いながら社会的・地域的な発展を思慮した真のマンション管理士の蜂起を祈る!

マンション管理士 今日の呟き!

公然と○○マンション管理士会と公的な立場で全国の管理士を引っ張りながら、方や営利目的に有限○○や保険会社と新商品を出しながら○○ファイナンスと商品を開発し「マンション適正化診断」にツールとして提供する。

数年後に「管理会社勤務」経験者のマンション管理士が多数引退し関係者になった時、現状マンション管理未経験のペーパードライバー的な管理士がどのように反応するのか?楽しみな面もあります。故冬柴さんがどん目的でこのマンション管理士資格を創設したのか?摩訶不思議な状態になってきている。管理士会の会費が12000円→25000円になるが、取るばかりで、目の前にニンジンや研修義務等の国がらみの権力的集合性を持ちながらコントロールしているようだが、脱会者が後を絶たない!一部の関係者のみが順風を味わっているが、9割の管理士は諦めているか、老後の年金生活者が名称独占の「先生」に酔いしれて自己満足しているに過ぎない。

管理組合の方々も島国根性の典型的な病気で「資格・地位・先生」に寄り添い、適当な甘い状況の中で管理顧問を譲っている。

これが管理会社実務経験者の作業服マンション管理士の実感である!

 

作業服マンション管理士 真実を語る!利益相反の一端。

<管理会社が保険代理店をしている場合>

世の中には「利益相反」と言う言葉があります。

管理組合の組合員が管理費・修繕積立金・保険料として提供している御金を関係するものが自分の利益にする行為です。

以前は大規模修繕工事で業者が受注した場合、管理員や理事長・理事に露骨に提供していました。管理業界が整備され、本社一括発注権限をしたりして現地担当者が関与決定することを排除して、個人的レベルではなくなってきています。

これに逆行して会社ぐるみで実施されているケースがあります。管理会社が管理組合に有利でコスト削減と称して提供しているサービスの裏で関係業者に10%程の営業手数料的な行為をしている事実です。

保険で言えば「斡旋」をしてるだけで弊社には関係ないよなトーキングをするケースが多々ありますが、実は業者斡旋を縛りに、業者へのかなりの影響力を持ち、営業手数料をネタに支配下に置くのが通例です。

見積金額も当然に「保険」と言うだけで、各社のマージンを加算すると「通常単価」の3割4割は当然が、まかり通る。中には、管理会社変更をチラつかせ金銭賠償を当初から狙う区分所有者もいます。

真の「保険」とは、もともと何のためにスタートしたのだろうか?

近年、高経年マンションに対する保険の状況が大きく変わつつある。某保険会社とマンション管理士会が開発した新商品の鑑定の資格を持ちスタートして1年少しで6物件の鑑定をしているが、上層部や裏で納得のいかないこともあるようだ。

くれぐれもご注意を!