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マンション管理士 今日の呟き!

昨日、区内の某マンション管理組合の理事から「管理委託契約書」の見直しに関する問い合わせが本部に入り小生に対応依頼が来た。

昨年、管理士が対応していたが進展せず今に至ったとのこと。様々な管理士がいるが実務経験者は殆んどいないと思います。又、実務経験者でも管理会社での立場で大きく違いが出てくる。一概に「マンション管理士」と言えど均一にイメージ通りの仕事ができるとは言えません。

小生も23年間、ルーチンワークをこなしながら、出世街道を歩んだ動機が避けた難問・事案を担当して今のスキルを持つに至っています。マンション管理士とはプロ中のプロでなく、管理組合や管理会社が育て上げる「スキル」なのかもしれない。寂しい限りである。資格が先に走り「先生」と呼ばれることに酔いしれ、又行政や国が一定の団体を特別視し持ち上げる・・・江戸時代と全く変わらない。こんな資格いるのだろうか?と思うが必要と思う。管理業界に一矢を報いる突破口を開けることが出来るのも「刃物」たる「資格」や「地位」で有ることは現状の島国根性の日本には必要でしょう?

本当に実務経験者の中で、真の区分所有者の財産保護を行いながら社会的・地域的な発展を思慮した真のマンション管理士の蜂起を祈る!

マンション管理士 今日の呟き!

公然と○○マンション管理士会と公的な立場で全国の管理士を引っ張りながら、方や営利目的に有限○○や保険会社と新商品を出しながら○○ファイナンスと商品を開発し「マンション適正化診断」にツールとして提供する。

数年後に「管理会社勤務」経験者のマンション管理士が多数引退し関係者になった時、現状マンション管理未経験のペーパードライバー的な管理士がどのように反応するのか?楽しみな面もあります。故冬柴さんがどん目的でこのマンション管理士資格を創設したのか?摩訶不思議な状態になってきている。管理士会の会費が12000円→25000円になるが、取るばかりで、目の前にニンジンや研修義務等の国がらみの権力的集合性を持ちながらコントロールしているようだが、脱会者が後を絶たない!一部の関係者のみが順風を味わっているが、9割の管理士は諦めているか、老後の年金生活者が名称独占の「先生」に酔いしれて自己満足しているに過ぎない。

管理組合の方々も島国根性の典型的な病気で「資格・地位・先生」に寄り添い、適当な甘い状況の中で管理顧問を譲っている。

これが管理会社実務経験者の作業服マンション管理士の実感である!

 

作業服マンション管理士 真実を語る!利益相反の一端。

<管理会社が保険代理店をしている場合>

世の中には「利益相反」と言う言葉があります。

管理組合の組合員が管理費・修繕積立金・保険料として提供している御金を関係するものが自分の利益にする行為です。

以前は大規模修繕工事で業者が受注した場合、管理員や理事長・理事に露骨に提供していました。管理業界が整備され、本社一括発注権限をしたりして現地担当者が関与決定することを排除して、個人的レベルではなくなってきています。

これに逆行して会社ぐるみで実施されているケースがあります。管理会社が管理組合に有利でコスト削減と称して提供しているサービスの裏で関係業者に10%程の営業手数料的な行為をしている事実です。

保険で言えば「斡旋」をしてるだけで弊社には関係ないよなトーキングをするケースが多々ありますが、実は業者斡旋を縛りに、業者へのかなりの影響力を持ち、営業手数料をネタに支配下に置くのが通例です。

見積金額も当然に「保険」と言うだけで、各社のマージンを加算すると「通常単価」の3割4割は当然が、まかり通る。中には、管理会社変更をチラつかせ金銭賠償を当初から狙う区分所有者もいます。

真の「保険」とは、もともと何のためにスタートしたのだろうか?

近年、高経年マンションに対する保険の状況が大きく変わつつある。某保険会社とマンション管理士会が開発した新商品の鑑定の資格を持ちスタートして1年少しで6物件の鑑定をしているが、上層部や裏で納得のいかないこともあるようだ。

くれぐれもご注意を!

マンション管理士 真実を語る! ELV点検。

エレベーター点検。

何故に管理会社が管理組合と業者の間に入ってマージンを取っている?

機械式駐車もしかり、専門業界の中に管理会社が入って報告書を添付するだけでマージンを取っているんですよ。この行為は「管理委託費」内の事務的報告に含まれます。何ら技術的は判断も、ノウハウもなく「お任せ」で中間マージンを管理会社に管理組合が提供している。

ELV点検に「FM・POG」がある。そもそも「FM」点検は商業施設等の存在する建築物で故障が発生した時、営業補償等を避けるために設定された点検と言えるでしょう。マンション(高層・タワーを除く)では、こんな問題は発生しにくく「POG」で十分なケースが多々あります。又、「FM」で例えば向こう30年に発生する消耗品を1年間に均等に割り当て、月額で5万~10万位で予算化されて総会で承認されて支払われています。ELVリニューアルが提案されるケースもあると思いますが、「FM」契約上で支払った金額と履行された内容が検証されて、「FM契約期限」を前倒してリニューアル工事を実施した場合、この「FM」契約満期に満たない場合、支払った金額はどうなっているでしょうか?御一考の価値は十分にあると思います。

 

作業服マンション管理士 真実を語る!

修繕積立金の設定

多くのマンションは「規約承認販売方式」により販売されます。

区分所有法で「集合住宅・マンション」の定義がされた時、二以上の区分所有者が存在した時点で規約や修繕積立金及び使用細則等を決めるのは、性質上・時間上そぐわないのが実情です。

故に「規約承認販売方式」が一番便利でスライド的に管理会社へ移行できるから採用されています。当然の事と思います。

但し、修繕積立金は販売戦略上「安く」が常に念頭に置かれており、管理会社の「受託営業・営業開発」等の部署が積算した金額が通ることは殆んどありません。周辺のマンションのデーターを集めて「販売ありき」の金額設定がなされ「修繕積立金」はその中で調整されます。管理上と言うより「販売」ありきが最重要とされあらゆる必要経費がコントロールされています。

マンションは「管理を買え」と言われたことがすでに彼方に忘れ去られています。「システム」が人を率いて仕事をしているような錯覚が日々起こっています。漏水が起きてもタイルが剥落してもELVが止まっても「管理会社の緊急センター」がコントロールしていますが、殆どが社員でなく「外部委託業者」。フローで流すだけで御客様目線とは程遠いのが現実。

のんな状況下で現場を知らなさ過ぎる管理会社技術社員やフロントが積立金の5年置きの見直しを実施し「システム上の積算」を根拠に金額を修正して来る。

一口も根拠なし、見直しも根拠なし、全てが販社主体・業者マターの中で「システム」に入力し進行して、理事会・総会で承認されて行く。

ペーパー主体で資産保全は大丈夫?今一度、慎重に考えてみては如何でしょうか?

マンション管理士 真実を語る!

マンション管理会社の技術系に23年間勤務。

N(H5~)、D(H23~)Nは管理会社がビル管理マンション管理事業部から独立に1年目に入社し、施設管理課・緊急センター・工事課・技術課・アフターサービス等の開設等に携わり、業者選定基準や設備・建築マニュルの資料準備、アフターデーターの整理管理を行い現在のプラウドプロゼクトの基礎データーに関わる。Dでは管理の限界点と現場ニーズのハザマに会社方針に逆らいながら関与する。

ほんの一部を今回紹介する。

メンテナンスに関して語ると、管理会社の担当者や技術の担当は殆んど現場を知らないし、修繕や工事に関して実務経験者は1%もいないでしょう?又物件担当者は12~20物件を受け持ち、管理員や業者の報告でマンションの状況を把握するのが限界である。技術担当者は支店に4~5人500~800棟を管理する中で担当者(フロント・アドバイザー)よりも現場を自ら掌握することは殆んど不可能な状況にある。

これに悪循環をかけるように一次下請け業者が「管理会社化」二次下請け・三次下請け業者任せになっている。又、メンテナンス業者の営業マンも現場を職人に任せっきりで管理会社に報告書・見積書を提出する「職人マター」の状態になっている。

システムや社内教育は年々充実しているが、医者が患者を診断しないで処方箋を出しているような状況。頭でっかちのペーパードライバーが高速道路を走っているようなものです。彼らはいろんなインストラクションを受けているので「語り」には一応長けており、会社の寝エイムバリューに酔いしれてしゃべりまくり理事会や総会をデべート敵にこなしている。末端業者が100円、二次下請業者が125円、一次下請業者が150円、管理会社が175円ってこんな感じで、施工内容や施工方法が職人の経験値や知識レベルに左右される「職人マター」が横行している。これが大手1~12社位迄実態である!

マンション管理士 同窓会に出席した!

昨日12日、アルカディア市ヶ谷で「関東国頭校区校友会 総会及び敬老会」に22回目で初めて参加致しました。

盛大でビックリ!懐かしい同級・先輩後輩・先生・・・敬老の方々。顔で分かる人、名前を聞いてわかる人、名前を聞いても分からない人・・・いろんな人が「同窓」の慈悲に包まれて集まり語り・踊り・笑い・泣き・怒り・・・。

亡き父母のことを語ると鮮明に浮かび上がる「絆」がそこにあった。

一人の同窓が私に皆の思いを語ってきた。何故、何故、何故の連続にも時と年齢のなせる技が呪縛を解き放ち、素直に語り始めた自分。落ち着き払い、悠々と語る自分に友もビックリしていた。小学校時代の先生も「君がこの同窓会の中心にいつもいる。君がこの同窓会を中心となって発展されせるときが来たんだ。君だよ・・・小中高と常に級長・児童会長・生徒会長、バレー部のキャプテンでエース・陸上・相撲・野球全て引っ張って来た君を皆が待ってるんだ」と。

伝統の踊りがステージで始まった、小学校の時に一番上手いといわれた自分、あまりにも貧弱な踊りに、ホラ入って踊り教えてあげて!一瞬に体が反応し舞に舞う!

敬老の方々の拍手と歓声に涙がでる。これだ、これを護り伝え行くんだ。頭ではない、体で体得するんだ皆の心を!

踊り終えた自分を同窓の友が優しい笑顔で迎えてくれた。有難う、有難う、ミヘーディロ!懐かしい「島口」が飛び交った市ヶ谷の空に!