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マンション管理士 真実を語る!

高経年マンションの共用部の保険で「マンション適正化診断」サービスがスタートして約2年位になります。某会社と日本マンション管理士連合会が協力してリリースしている保険です。マンション管理適正化指針に適合しているマンションの保険負担を少しでも軽減する商品です。管理組合の代表者が申し込むと「無料」で診断を受けられます。

適正化診断の資格を持つマンション管理士が公正に診断し、一定の基準を満たしたマンションは格安の保険契約を締結することが可能になります。

ここで問題が起き始めて来ました・・・・。診断には一定の書類の開示が必要です。管理組合の理事長と書類開示等の書面による締結を行い、診断業務を行うのですが書類開示をのらりくらりと様々な都合をつけて断ってくる管理会社担当者が増えています。保険の変更等面倒だという担当者もいつでしょうが、大半は管理会社が保険の代行を行っており自社収益がへることを避けるために、が実情です。

何を勘違いしているんです!管理組合理事長の承認を得て、署名捺印して診断業務を行っているのであり、管理組合の情報や資料は委託契約上の業務を遂行する為に預けてあるものであり、管理会社のものではない。ここを分からない管理会社担当者・・・相談を受けて管理会社の責任者を問い詰めると「マンション管理士??」って威圧的に返事したので・・・理事長からの申し入れで契約を交わして「マンション管理適正化指針」を根底とした「診断」であることを強調。ならばオタクの会社を国交省やマンション管理業協会へ今回の対応について報告し、管理組合の意思を履行しない会社として調査依頼しましょか?って言ったら・・・。あとはお判りでしょう!
管理会社・・・疑ってみては?如何でしょうか?他社との比較、協力業者の質やレベル・・内部ばかりでなく外から冷静な判断で見つめるのもマンション管理の大事な視点でしょう!

http://editor.wix.com/html/editor/web/renderer/edit/139dd9cd-7030-4a50-a16e-473f03e11f60?metaSiteId=7fa6c3d2-82f3-4656-98bf-7269923da247&editorSessionId=262213D4-3FB6-4472-9718-B15FCA2CE98B

 

 

マンション管理士 真実を語る!

今回は「漏水の保険対応」の疑です。

マンションの一室の給水給湯配管から下階へ漏水が発生する。管理会社のフロントマン(マンションアドバイザー)が対応業者へ依頼する。当然として加害住戸の修繕は実費で、被害住戸の内装被害復旧工事が保険対象となる。50~100万位になると鑑定が入る場合もある。ここまでは当然ですが・・・・加害住戸の修繕には実は大きな問題が隠れている。ピンホールや劣化等に起因する全体的な検討が必要でも部分補修(ピンポイント)で約3~5万以内で安い感を与えて経年劣化的な全体修繕の話は一切されないで修繕が行われる。被害住戸は上階の修繕は完璧に終わっており今後心配ないと思っている。保険処理や補修を急いだり、営業手数料を見込む関係業者の暗黙の了解ごとなのだろうか?一定の技術的知識があれば対象住戸の配管更新の話が当然に話題になるだろうが、被害住戸の内装費被害復旧にしか目がいかない。再発した場合・・・を考えていないのが実情である。保険で賄えるとの安易な考えがピンポイント補修を許しているのだろうか。今後、保険の活用では話題になってもよさそうな話である。

 

 

マンション管理士

管理会社が管理組合から受注した大規模修繕工事で不具合が発生した。

通常ならば工事のアフターとして直に実施した業者が瑕疵として対応するのだが・・・。管理会社が自社の協力業者にアフター対応を依頼して来た。請負業者は???の状態になったが「他社が手を付ければアフターの期限が無くなる」と工事保険を使い手を引いた。但し、実施した業者から協力業者が受注する形になった。実際は管理会社の施工管理ミスであるが下請業者が全責任を負わされている状態。但し、管理組合には自社が負担してる様相を崩さない。面白いことに、実施業者が協力業者の管理をするのでなく、管理会社が直に関与して来る始末。発注側でもないのに現場管理に絡んで来る。見積範囲外のことを当たり前のように要求してくる。挙句の果てに自分達の写真を施工管理として撮るように要請して来る。一体何なんだ?もっとひどいことに実施業者と協力業者の見積や金額決定に関与してくる始末。これが現実に行われているんですよ!まさか・・・手数料を要求している?ならば最悪で社会的問題が発生して来ますね!(但し、これ事実ですよ!)これ以上は・・・🙇

 

マンション管理士 真実を語る!

いろいろと考え模索した1年半でした。

23年間の大手管理会社勤務時に感じた矛盾・疑問点を今後本ブログで伝えていきたいと思います。

マンション管理士として某区の支部長という立場になり、管理士内部もある程度見えてきたら「同じ伏魔殿だな?」と思うようになってきました。

地位や立場、名声や役職等で一生涯で一番高額で人生を掛けた買い物が汚される。

こんな状態を一定のクリーンな状況にしていきたいと思っています。区の関係部署の担当者と本年度のマンション管理に関する方向性や役割を確認致しました。

時には大きな目に見えない圧力や名誉棄損的な問題になるかもしれませんが・・可能な限り実名で公表し、悪は悪としてサーチライトを向けていきたいと思っております。

マンション管理士 真実を語る!

おはようございます。

春の澄んだ空気と小鳥の囀りを部屋に招き入れて、今日をスタートさせています。

某マンションの管理委託契約締結前のコンサルにスポットで依頼があり、2度目の打ち合わせに管理会社も出席。デベロッパーでもあり、区分所有者でもある。

標準管理委託契約に基づき、現行契約書の表現や内容を確認して行く。理事長や声の大きい方がリードし始めてゆく・・・ん何か変だぞと思う、最新の改定版をPCで検索、やはり・・・済みません皆さんが御覧になっている標準は2009年、又それ以前のものです、と伝えると皆ビックリし管理士の存在に一目する。2016/7/29の改定版を基にリードして行く。法的主導権を握り一気にコンサルをスタートして行く。2時間半に及んだが「記載内容や表現」は完了、皆が満足した瞬間にコストに話を移す。

通常の2倍3倍の契約金額が目立つ、管理会社の担当者の顔がこわばる中、理事長や声の大きい管理会社寄りの方々の集中砲火を浴びる。怯むことなく23年間の管理会社勤務時代の経験を活かし「コスト管理」「管理会社の利益率」「業者選定基準」を分かりやすく説明。シーンとした空気が流れる、管理会社担当者に「これが全て正しいとは言ってません。御社には御社の御都合があるでしょうから、持ち帰り検討して下さい」と添える。但し、3点は必ず減額して下さいと伝え、無理であるならば業者に連絡し調整しましょうか?それで無理なら旧知の健全なる業者を紹介します、と釘を打つ。

最後に、区分所有者が管理をしている形態に言及し「マンション管理適正化法」が適用できない状況下になる場合がある旨言及し注意喚起をした。理事の方々の不安感、そして管理会社にダッコにオンブは絶対にダメだと感じて頂く為に、現行形態と同じ管理組合に問題が起こり、訴訟をしようと国交省やマンション管理センターに相談したら「自主管理でしょ?」と一言で断られた事例を紹介。

管理会社に一石と投じて、注意喚起を行いコンサルを終了。その後数名の理事に懇願されて2時間無料の相談に・・・。真実を知った方々の不安を解消して、何等かの解決策を模索して管理組合の皆さまの資産保全は当然として、合意形成の一端を担って行きたい!

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マンション管理士 今日の呟き!

管理会社って何のためにあるんだろうか?

集合住宅って村や町も大きく見れば集合住宅なんですが・・・。

一軒に付き一つの土地ならば問題は有りませんが、一つの土地に複数の異なる人が住むと不都合が起きる。この不都合を引き受けて調整し管理する目的でできたのが管理会社では?この地方自治の基本的形態にも似ている「集合住宅」を何故に現行の管理会社が管理するようになったのだろうか?

どこかに行政と資格付与に絡む蜜月的なカラクリの匂いがする。マンション管理業協会と法整備・・・。販社(デベロッパー)が管理会社でマンションの区分所有者であるとき、マンション適正化法が適用できなくなってしまう項目がある。事前に承知しながら管理会社を取り締まるように見せかけて作った法なのに、敢えて逃げ道を用意してリリースしている。ざる法までは行かないが・・・いいかげんな法が多い。規約・規約とか標準〇〇と言っているが、個々のマンションのルールでしかなく「法」ありきである。法に抵触すれば規約も詮無しである。

委託費を支払う前にマンション担当者の現場訪問回数や技術の点検時立ち合い、又は理事会総会への出席説明(協力業者に代行させて説明させている場合が8割)をしている?顔の見えない、会社の机上で業者を遠隔コントロールしている「キーボード会社」に委託費を支払っていませんか?

http://editor.wix.com/html/editor/web/renderer/edit/139dd9cd-7030-4a50-a16e-473f03e11f60?metaSiteId=7fa6c3d2-82f3-4656-98bf-7269923da247&editorSessionId=3B771ED1-48E4-4816-9CA7-998D201CAC7D

マンション管理士 今日の呟き

世田谷区の某マンション管理組合より管理委託契約更新に伴う相談・コンサルを受け5/31の期限付き対応をしています。

現業の仕事を遂行しながら、マンション管理士としての仕事になりますが、業務独占の資格で無い為か少しドップリと浸かれない面がある。1万円/1時間でコンサルするが、現場対応時間のみが計上されるのがスポット契約の弱みでもある。

自宅で文献研鑽やネットで検索し思索する時間は計上されない。顧問契約と外部管理者等の契約になると月額5~10万の範囲で契約している管理士が多いようでもある。

金額から離れて少し現状の依頼物件を検証してみると・・・???この管理会社は区分所有者でもあり、区分所有権・議決権を有している。管理委託契約の見直し依頼で有るが、提供された資料を見ると高経年マンション群に該当し現行法規に沿うように改める必要な条項が多々ある。しかし、マンション適正化法を振りかざすことが出来ない。2条7項が邪魔をする。区分所有者たる管理会社が管理委託契約を請け負っている。適正化法が適用できない物件になってしまう。昨年、違うマンション管理士が相談を受け、管理会社変更を試みたようだが失敗に。当然だろうと思うが、何故か管理会社が請け負い金額を大幅に減額し、今日に至っている。こんな状況で再依頼がマンション管理士会を通して小生に来て、先週から冒頭に記したようにコンサルをしています。

一応、管理組合理事会の意向と管理会社(区分所有者)の意見をヒアリングし、今回受講している「対話促進型同席調停実施者(ADR)」の研修を活かし、法の外で如何に着地点が模索できるか・・・今後の規約改正にも一石を投じて行きたいと思っております。(管理会社を変更し、現状の住み込み管理員の形態を改善して、権利形態の整備明確化を行い、現行法規に似合うマンションにするべく頑張って参る所存です!)

マンション管理士 Office Wakita

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