hide-okierabu’s blog

管理会社勤務23年間の実務経験を活かしてマンション管理の真実を公開し社会善へ向けて日本の旧体質を打破して行きたい為に開設致しました。

久しぶりの投稿になります。

先日、豊島区主催の「マンション管理セミナー」で講師を担当しました。

「理事って何するの?」「管理組合運営あれこれ」「管理会社活用法」について80分(質疑10分)講演しました。時間的に厳しい中でしたが、基本的に重要なことが見落とされているような質問が多かったように思います。

 ・理事会の委任状は?

 ・理事会の代理出席は?

 ・理事会で決めることは?

 ・委任状・議決権行使書の適正判断は?(特に白紙委任状の扱い)

 ・管理委託契約書の契約内容の未掌握

 ・管理会社は何をしなければならないの?

 ・総会出席予定の方が総会前日に「亡くなった」場合の議決権の扱いは?

 ・etc・・・・

*約70名超の方が参加されて講演終了後の質疑の多さと具体性が豊島区のマンション管理に関する取り組みの「高さ」及び関係区民の関心度の「高さ」にビックリ致しました。昨年5月~今年3月迄東京都の実施する5年毎の「マンション管理状況調査PT」に参加し管理不全状態に関する実態調査で「人の老い・建物の老い」に関する一種の不安感を抱きました。今、区分所有者の方々は今後5~10年以内に来るであろうマンショ管理の限界点を十分に考え、管理会社とのかかわりや自主管理の運営について真剣に取り組む必要があると思います。

豊島区では初めての講演でしたが、皆さんの真剣さ及び豊島区が取り組んでいる「2時間4回迄無償」で専門家派遣を実施していることも管理士として大変うれしく感じた次第です。高齢化にともない1人暮らしの方々も増えつつあり、加えてコミュニティー不足で孤立し管理組合運営が困難な管理組合も散見され始めています。

今一度、御自分のマンションの管理に関して少し考えてみてはいかがでしょうか?

久しぶりに投稿しています。

某管理会社の内情を垣間見る機会に出会いました。

適正化法宜しく全く適応していませんでしたし、管理業界の吹き溜まり感が一見して判る状態でした。コンサル会社が1年に渡り介入しているのですが、実務内容には手を触れず、法・コンプラが先行して病床を深く悪くする方向にベクトルが働いているようです。実務に当たる社員の負担は他社の倍以上でしょうが、その成果たるや1/2にも満たないでしょう。

管理する側の満足度が優先されて「顧客満足度」が二の次にされている。顧客が小さなクレームを入れると社内で倍増されてとんでもない問題となる。未熟さと無知なる故の産物であろう。当にこの情報化社会の中に「井の中の蛙」が存在しているのである。

他を知ろうとせず、時代遅れとなり、悪代官ごとき社法がまかり通っている。過去の産物みたいな会社もあるもんだと少しびっくりしました。このような会社は当にコンサルティングの餌食になるのも当然と言えるであろう。

業務改革・業務改善とは如何にして実現しゆくものであろうか?以前管理会社は「5社会」とを作り御互いに情報交換会を設けて向上を図っていた時代もあったが・・・。

益々中小と大手の格差が歴然と管理業界の示されゆくことであろう。

久しぶりに投稿します。

管理会社及び管理会社をコンサルする会社を垣間見ました。

ビックリしたのはタイムスリップしたのか?って思うくらいの会社が実在していたのです。これはコンサル会社からすればドル箱会社です。

マンション管理新聞でのランキング150社位の会社には有り得ない状態と思います。何の為に「マンション管理適正化法」があるの?って言いたいし・・・技術面は殆ど一般化されて標準化されているのに全くそれが無視されているし、それが当然とばかりに日常業務が履行される。標準化された巡回点検マニュアル・貯水槽清掃マニュアル・雑排水管洗浄マニュアル・給排水設備点検マニュアル・建築設備点検マニュアル・消防点検マニュアル・・・全て無視されて、管理業界無経験者が「巡回点検」と称して1~2回/月で点検サービスを提供する。同業他社に比べれば破格の値段で点検できる。しかし、一般的な有資格者や業界経験者による点検ではない為、突発的な緊急断水等の事後保全的対応が頻発する。だが、これが当然とばかりに継続されて未熟な素人管理と対応が続く。フロントのレベルが極端に低いが、管理会社の花形である発言・権限は実在する。

こんな吹き溜まり管理会社に経験者や有資格者が入社し変化をもたらそうとしても負荷が大きく自滅し去る者が後を絶たない。負のスパイラルが継続されて「管理不全マンション」が都内に増えてゆく。管理会社の差別化が大きくなり、高経年マンションに管理「不全」のレッテルが横行する時代が来ているのであろうか?

マンション管理士として東京都マンション管理実態調査PTに参加しながら・・管理組合と管理会社、管理会社と業者、管理会社とコンサルティング会社の関係に極端なグレーを感じた。行政が「管理会社」に対して指導監督が見直される時が今と感じ、将来「区分所有法」に限界が発生して管理業界の限界点が日の目に晒されてみながビックリした時、マンション管理は崩壊しているような気がする。そもそも「空間の権利」を有する法であるからだ!

大手管理会社管理状況の一端

東京都内の某区の依頼により管理組合の「無料相談会」に専門家:マンション管理士として派遣され相談に乗っています。

ここ2~3ヶ月業界大手が管理する物件の相談が続いています。

 例 ・築5年で管理会社変更

   ・築10以上経って町内会費徴収に関する疑問

   ・長期修繕計画の精度

   ・管理委託費の減額

*参加して気が付くとこ、管理会社担当フロントの「認識レベル」の低さである。

管理組合の要求に対して個人レベルで回答し、会社内でのエスカレーションを一切考         えないししようとしない。15年位前に販社と協力し「クレーム」の集約・検証を行い「建築マニュアル」「設備マニュアル」を作成、他社に負けない「ブランド構築」へ全力を注ぎ全社の情報を結集して建設し販売する。自負して事業を推進して来た結果だが、今フロントの力量はその功績を一気に損なうようなレベルでしかないのが実情。

何故、エスカレーションして社内の技術力・経験・協力業者力等を結集してベストなもうこれ以上できません的な対応をしないのか?顧客を向いていないのは明確で「上司に、上司が・・」との言動が目立つ。まるで管理物件を会社の所有物と勘違いしている感がする。管理に関するハード面は殆ど極め尽くされて金銭面で「できる・できない」の可否のみ、残るはソフト面の「誠意・意欲・履行意識」だけである。今後、「人の老い・建物の老い」による影響で「区分所有法」が軌道修正を余儀なくされる時代が到来する可能性は高い。現状のような管理意識で大丈夫であろうか?嘆くのは自分一人だろうか・・・。

マンション管理士としてなんとか踏ん張っています。

(一社)東京都マンション管理士会に所属し、セミナーや適正化診断及び行政の主催する無料相談会に参加したり、一定の活動はできている感じです。

但し、管理士業を生業としていくにはマダマダ程遠い道のりです。

会費は倍以上になり、有償のセミナーは開催されるが管理士としての仕事は管理士会からは皆無です。多分情報があっても一部の方々のみで共有されて恩恵を受けているのは一握りの方々でしょう。ペーパードライバーで経済的ゆとりがあり、会の事務的職務をこなせるイエスマンが次々と事務局員になり偉くなってゆく。

末端管理士は徐々に脱会していく。このままではマンション管理士の地位は下がる一方である。希望としては、今後管理会社経験者が管理士会に多く入会し、管理士の力量及び知名度を向上させてくれることである。

業務独占資格ではなく、名称独占の資格にした「故冬柴さん」の責任は重いでしょう。

まだこんなことで・・・・。

区に相談があり、区より依頼されて277戸のマンションの理事会へ。

理事会開催時間に合わせて現地に行って下さいとの要請で現地へ、30分前から理事会は始まっており、終盤の30分で御願いしますと管理員より。

待っていると理事長が抜け出てきて2~3分で大要を説明。町内会費の件で疑問点があるらしい。区の担当者から概要のメールはあったが・・・本当に見出し、リードって感じでした。(業界10~15位のデベロッパー系管理会社なのに・・・今更?って思う)

<概要>

 ・売買契約時の重要説明事項と現行徴収方法が違っている

 ・管理委託費と同時ではなく、別途支払い項目扱いで管理費から出費している

 ・277中273戸分徴収し支払っている

<理事要望>

 ・町内会の位置づけや町内会費の現状を話して欲しい

 ・規約や区分所有法上の問題や訴訟の現状を話して欲しい

 ・今後どのように取り組んで行けばよいのか?

*上記のような内容、町内会は任意団体で入会、退会は自由であり強制的に徴収はできない。但し、売買契約上で了承し、規約承認販売方式で了承して管理組合運営をしているので、不服申し立てや訴訟問題がないので・・現状では違法性もなにもない。

但し、今後を鑑み「規約改定」(旧規約なのでコミュニティー条項が記載されている27条・32条.37条の整備がされていない)、「町内会への賛同の確認明確化」を行う必要があるので、入居者への説明が必要で合意形成が大切とアドバイス。又、内部区分所有者、外部区分所有者、賃借人への配慮を行うと共に、経理上の分別管理を徹底することをアドバイス。災害時の対応も考慮して、地域コミュニティーも視野に入れて組合として合意形成に取り組んで欲しい旨、アドバイス。販売時の重要説明事項と現状徴収との齟齬に関しては「宅建業法上」の問題を考慮して管理会社を通して販社に確認をするようアドバイス。現時点で問題は起きていないが、今後の管理組合運営上のリスク回避として「町内会費」に関する運営上の扱い位置づけをするようアドバイスした。尚、一定規模のマンションは災害時に地域ステーション的な役割を果たす場合があるので、(国交省はコミュニティー条項に対し逃げ腰ですが)積極的に地域コミュニティーに参加していって頂きたいと私見を申し上げました。

又、今後の「高齢化・建物の老い」に関しても地域コミュニティーは重要となってくるのは間違いないので行政の取り組みも町内会に対する強化が大事と思います。

久しぶりのブログです。

一週間程、体調不良で仕事休んでいます。持病の糖尿病が悪化し血糖値365、ストレス過多が原因。医師に入院を勧められたが・・・君には入院自体がストレスだねって自己管理にゆだねられた。17年間付き合っているがA1c6.7以下を食事・散歩でコントロール、朝一回の経口薬(血糖コントロール用1錠・コレステロールコントロール用1錠)を用いてキープしています。念の為、眼科で眼底検査したが問題なしで栄養剤(点眼剤2種類)をもらってきました。

民泊の問題が浮上し始めました。小生は民泊反対派だったんで「やっぱり」って感じです。区分所有法で一定の縛りをした他の建物とは記別を与えられた居住空間に不特定多数の出入りが発生すること自体に無理があったと思います。賃貸者間との問題ですら十分にクリアーされていない中で何故急いで民泊新法を施行したのか・・・懇意にしている公明党にすら疑問と腹立たしさを覚えます。

小生、(一社)東京都マンション管理士会にも所属しており、昨年5月~東京都の管理不全マンション調査PTにも参加し「管理不全マンション」に陥っているマンションに直に調査にも赴きました。国交省もマンション管理のあるべき姿は「自主管理」と言い、それには「合意形成」が必要十分条件と知りつつ・・・民泊を推進している。外部区分所有者ですら合意形成にはブレーキになりつつある現状で、何故に逆行するようなことをするのだろうか?

コミュニティ条項問題がありましたが・・・地域の安全等を考慮した場合「町内会」の存在は大きいでしょうが、マンションは「町内会費」を管理費として徴している問題を抱えています。管理費は区分所有法上一定の強制力を持って徴収されますが、町内会費は参加・退会が自由です。近年、町内会費を巡る問題が少なからず発生し裁判になるケースもあります。

一定のルール(規約)で日常生活を安心・安全に運営している空間に無法者が自由気ままに入り込んでくる状態を許可した失態は今後も起きてくるであろう。道徳が古語になりつつあるこの人種に如何に対応してゆけばよいのだろうか?投資型賃貸マンションに限って許可すべきが適切で、その後検証・検討を行い一般のマンションへの展開を検討すべきと言ったが耳を貸すものは少なかった。

建物の老い・人の老いによって、又所有者不明の不動産に関する推移を鑑みると「区分所有法」自体が無意味になる時代が近づいているのだろうか・・・?