hide-okierabu’s blog

管理会社勤務23年間の実務経験を活かしてマンション管理の真実を公開し社会善へ向けて日本の旧体質を打破して行きたい為に開設致しました。

大手管理会社管理状況の一端

東京都内の某区の依頼により管理組合の「無料相談会」に専門家:マンション管理士として派遣され相談に乗っています。

ここ2~3ヶ月業界大手が管理する物件の相談が続いています。

 例 ・築5年で管理会社変更

   ・築10以上経って町内会費徴収に関する疑問

   ・長期修繕計画の精度

   ・管理委託費の減額

*参加して気が付くとこ、管理会社担当フロントの「認識レベル」の低さである。

管理組合の要求に対して個人レベルで回答し、会社内でのエスカレーションを一切考         えないししようとしない。15年位前に販社と協力し「クレーム」の集約・検証を行い「建築マニュアル」「設備マニュアル」を作成、他社に負けない「ブランド構築」へ全力を注ぎ全社の情報を結集して建設し販売する。自負して事業を推進して来た結果だが、今フロントの力量はその功績を一気に損なうようなレベルでしかないのが実情。

何故、エスカレーションして社内の技術力・経験・協力業者力等を結集してベストなもうこれ以上できません的な対応をしないのか?顧客を向いていないのは明確で「上司に、上司が・・」との言動が目立つ。まるで管理物件を会社の所有物と勘違いしている感がする。管理に関するハード面は殆ど極め尽くされて金銭面で「できる・できない」の可否のみ、残るはソフト面の「誠意・意欲・履行意識」だけである。今後、「人の老い・建物の老い」による影響で「区分所有法」が軌道修正を余儀なくされる時代が到来する可能性は高い。現状のような管理意識で大丈夫であろうか?嘆くのは自分一人だろうか・・・。

マンション管理士としてなんとか踏ん張っています。

(一社)東京都マンション管理士会に所属し、セミナーや適正化診断及び行政の主催する無料相談会に参加したり、一定の活動はできている感じです。

但し、管理士業を生業としていくにはマダマダ程遠い道のりです。

会費は倍以上になり、有償のセミナーは開催されるが管理士としての仕事は管理士会からは皆無です。多分情報があっても一部の方々のみで共有されて恩恵を受けているのは一握りの方々でしょう。ペーパードライバーで経済的ゆとりがあり、会の事務的職務をこなせるイエスマンが次々と事務局員になり偉くなってゆく。

末端管理士は徐々に脱会していく。このままではマンション管理士の地位は下がる一方である。希望としては、今後管理会社経験者が管理士会に多く入会し、管理士の力量及び知名度を向上させてくれることである。

業務独占資格ではなく、名称独占の資格にした「故冬柴さん」の責任は重いでしょう。

まだこんなことで・・・・。

区に相談があり、区より依頼されて277戸のマンションの理事会へ。

理事会開催時間に合わせて現地に行って下さいとの要請で現地へ、30分前から理事会は始まっており、終盤の30分で御願いしますと管理員より。

待っていると理事長が抜け出てきて2~3分で大要を説明。町内会費の件で疑問点があるらしい。区の担当者から概要のメールはあったが・・・本当に見出し、リードって感じでした。(業界10~15位のデベロッパー系管理会社なのに・・・今更?って思う)

<概要>

 ・売買契約時の重要説明事項と現行徴収方法が違っている

 ・管理委託費と同時ではなく、別途支払い項目扱いで管理費から出費している

 ・277中273戸分徴収し支払っている

<理事要望>

 ・町内会の位置づけや町内会費の現状を話して欲しい

 ・規約や区分所有法上の問題や訴訟の現状を話して欲しい

 ・今後どのように取り組んで行けばよいのか?

*上記のような内容、町内会は任意団体で入会、退会は自由であり強制的に徴収はできない。但し、売買契約上で了承し、規約承認販売方式で了承して管理組合運営をしているので、不服申し立てや訴訟問題がないので・・現状では違法性もなにもない。

但し、今後を鑑み「規約改定」(旧規約なのでコミュニティー条項が記載されている27条・32条.37条の整備がされていない)、「町内会への賛同の確認明確化」を行う必要があるので、入居者への説明が必要で合意形成が大切とアドバイス。又、内部区分所有者、外部区分所有者、賃借人への配慮を行うと共に、経理上の分別管理を徹底することをアドバイス。災害時の対応も考慮して、地域コミュニティーも視野に入れて組合として合意形成に取り組んで欲しい旨、アドバイス。販売時の重要説明事項と現状徴収との齟齬に関しては「宅建業法上」の問題を考慮して管理会社を通して販社に確認をするようアドバイス。現時点で問題は起きていないが、今後の管理組合運営上のリスク回避として「町内会費」に関する運営上の扱い位置づけをするようアドバイスした。尚、一定規模のマンションは災害時に地域ステーション的な役割を果たす場合があるので、(国交省はコミュニティー条項に対し逃げ腰ですが)積極的に地域コミュニティーに参加していって頂きたいと私見を申し上げました。

又、今後の「高齢化・建物の老い」に関しても地域コミュニティーは重要となってくるのは間違いないので行政の取り組みも町内会に対する強化が大事と思います。

久しぶりのブログです。

一週間程、体調不良で仕事休んでいます。持病の糖尿病が悪化し血糖値365、ストレス過多が原因。医師に入院を勧められたが・・・君には入院自体がストレスだねって自己管理にゆだねられた。17年間付き合っているがA1c6.7以下を食事・散歩でコントロール、朝一回の経口薬(血糖コントロール用1錠・コレステロールコントロール用1錠)を用いてキープしています。念の為、眼科で眼底検査したが問題なしで栄養剤(点眼剤2種類)をもらってきました。

民泊の問題が浮上し始めました。小生は民泊反対派だったんで「やっぱり」って感じです。区分所有法で一定の縛りをした他の建物とは記別を与えられた居住空間に不特定多数の出入りが発生すること自体に無理があったと思います。賃貸者間との問題ですら十分にクリアーされていない中で何故急いで民泊新法を施行したのか・・・懇意にしている公明党にすら疑問と腹立たしさを覚えます。

小生、(一社)東京都マンション管理士会にも所属しており、昨年5月~東京都の管理不全マンション調査PTにも参加し「管理不全マンション」に陥っているマンションに直に調査にも赴きました。国交省もマンション管理のあるべき姿は「自主管理」と言い、それには「合意形成」が必要十分条件と知りつつ・・・民泊を推進している。外部区分所有者ですら合意形成にはブレーキになりつつある現状で、何故に逆行するようなことをするのだろうか?

コミュニティ条項問題がありましたが・・・地域の安全等を考慮した場合「町内会」の存在は大きいでしょうが、マンションは「町内会費」を管理費として徴している問題を抱えています。管理費は区分所有法上一定の強制力を持って徴収されますが、町内会費は参加・退会が自由です。近年、町内会費を巡る問題が少なからず発生し裁判になるケースもあります。

一定のルール(規約)で日常生活を安心・安全に運営している空間に無法者が自由気ままに入り込んでくる状態を許可した失態は今後も起きてくるであろう。道徳が古語になりつつあるこの人種に如何に対応してゆけばよいのだろうか?投資型賃貸マンションに限って許可すべきが適切で、その後検証・検討を行い一般のマンションへの展開を検討すべきと言ったが耳を貸すものは少なかった。

建物の老い・人の老いによって、又所有者不明の不動産に関する推移を鑑みると「区分所有法」自体が無意味になる時代が近づいているのだろうか・・・?

久しぶりにブログに向き合っています。

東京都マンション管理士会世田谷支部から豊島区へ移籍しました。

豊島区のほか数区が集まる城北支部に所属し活動を再開しております。

月1回の定期会合に参加、活気が今一感じられませんでした。支部長が豊島区からの管理会社変更コンサルの募集をしても希望者は小生以外ゼロ、池袋西部デパート7階で開催された総務省主催の無料相談会の相談員募集をしても希望者は小生以外ゼロ。結局支部長と2人で参加し対応。

管理士の会合や催しには積極的に参加して活動している管理士は多いが・・・・。実践者はいない、いわゆるペーパードライバー的評論家・先生と呼ばれることに酔いしれる管理士が多いことか!

先日某コンサル会社が運営するマンション相談サイトにマンション管理士に関する不安の問合せがあり、一応回答して置きました⇒ご指摘の通り、管理会社経験者は皆無で試験を受け合格し業務独占資格ではないのに互いを先生と呼びあい管理士が世の中にできてしまった。世間も合格率7~8%をクリアーした国家資格合格者を持ち上げた・・・。結果が現状のマンション管理士の地位を築いてしまったんだと。そして彼らは小生みたいな管理会社勤務20年以上の管理士を毛嫌いし排除・無視している。でも今少し我慢してマンション管理士を応援して下さい。資格ができて10数年が経過しましたので管理会社経験者のマンション管理士が定年退職で増えて来ますよ!これから彼らがマンション管理士として管理士のスキルを大きくUPしてくれ、管理組合の皆様と管理会社の調整をして最高レベルの管理を付与してくれるでしょう・・・・・。ってね(@^^)/~~~

これからもマンション管理の内情をチャンスがあれば話して参ります。今後とも宜しくお願い致します。

弊社のGP会社が管理するワンオーナー物件、弊社もメンテナンスを受託している。当然にELVも。ある日、突然オーナーから○○エレベーター会社がリニューアルで現場確認をするので立ち合いって欲しい旨の連絡があった。指定された日時に現地へ行くとELV会社が管理室や電気室等の鍵を既にオーナーから受け取り現場で調査を進めていた。

この連絡があった段階で「なんて非常識な会社だ」と思っていたが・・・管理会社を出し抜いてオーナー直に現場調査を進めるとは・・・。調査の為の停止時間・警報が行く現行警備会社や現行独立系ELV会社への事前連絡も行っていた。

リニューアルの内容は現行油圧からマシンルームレスのロープ式への変更、金額的にもかなり高額になる。弊社が管理していることは、オーナーにアプローチした時点や現地下見をした時点、又他者管理は新築時の情報を全て管理しているので知っいる。

ワンオーナーや管理組合は計画的に修繕を考えて管理会社に委託している。ここを全く無視したメーカーが新築時に設置したELV改修がメーカー主体に動き始めた?以前、部品で「独禁法」ギリギリのことをして問題になったことが有ったが・・・新築不振の現在で改修工事に営業方針を切り替えている大手管理会社同様にELV業者の横暴が今再び闊歩し始めた感がするのは小生一人であろうか?

メーカーは今でも税造中止の部品ストックは自社点検物件分のみで独立系点検物件(メーカーからすれば他社物件)分はストックしていない。又、緊急時に必要な主要部品も独立系がストックしていないのが悪いと1週間も7階建てマンションのELVが利用できないケースが発生し、相談があり「マンション管理士」として重視し行政報告も辞さない覚悟で電話したら翌日当該マンションに部品が届られたケースがあった。又、故障データー・履歴も専用のセキュルティーでブロックされており、独立系では不可能で2~3日調査しても分からず、有償扱いでメーカーを手配したら10分で原因究明し当社より部品購入を御願いしますと・・・。メーカーはELV室から独立系業者は勿論の事、管理会社も締め出し扉を施錠する始末。これでいいのだろうか?M・T・H・O・Fの大手さん!

老朽化するマンション・高齢化する居住者、今回「管理不全マンション」のPT及び調査に直に参加して知ったこと。それは・・・法が整備され当然に建築されたり、途中で用途が変更されて区分所有建物として販売される建築物の中に区分所有法やマンション適正化法が全く適用されない、いやその法の存在すら知らない居住者が住む集合住宅が存在しているんだってこと。5年置きに皆さんの税金を使い実施されている調査、これが調査の為の調査であり、当時者の立場を重視して何ら奇抜な画期的な調査内容が排除されて実施されている実態がある。裏付けとして十数年も不全リストに記載されていながら改善されていないマンションが数百棟存在している実態がある。何の為の調査?何だろうか・・・。所詮、外野的に公的な立場を護る為に一応調査する?違うでしょう?本来の調査の目的は原因を的確に知り改善する、又は改善に取り組むことにあると思う。

調査の為の調査は本来要らないし、答申書も発注側の意思にそぐわないと修正させられる。厳しく言えば「ガス抜き」的な調査があらゆる公的機関の中で行われている感がするのは自分だけなのだろうか?

大手デベロッパー系列の管理会社勤務23年を経てマンション管理士として活動を始めたが・・・榊淳司氏の書籍「2025年東京不動産暴落・マンション格差・マンションは日本人を幸せにするか」等を読んでみたが同感する点が多々ある。いずれ区分所有法や建て替え法が無意味になる時がやってくるのだろうか?管理会社とはいったい何なのか?銀行やそれに近い企業がマンションの経理関係を行い、修繕積立金供託機構が出来て管理会社抜きの業者主導の大規模修繕競争が行われるようになると面白い時代になると思いますが・・・。